Cum se deduce TVA la construcția unui imobil?
Imobilele au un regim special de TVA față de restul activelor unei firme: dreptul de deducere se exercită normal, la achiziția materialelor și serviciilor de construcție, dar legea urmărește apoi, pe termen lung, dacă destinația imobilului rămâne cea care a justificat deducerea inițială.
Temeiul legal
„a) bunurile de capital reprezintă toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, precum și operațiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/părților de bunuri imobile [...]. Bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent dacă în contabilitatea persoanelor impozabile sunt înregistrate ca stocuri sau ca imobilizări corporale [...]. (2) Taxa deductibilă aferentă bunurilor de capital [...] se ajustează [...]: [...] b) pe o perioadă de 20 de ani, pentru construcția sau achiziția unui bun imobil, precum și pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări sau modernizări este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil/părții de bun imobil după transformare sau modernizare." — Legea nr. 227/2015 (Codul fiscal), art. 305 alin. (1) lit. a), alin. (2) lit. b) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Mecanismul practic, în doi pași:
- Deducerea inițială: TVA aferentă lucrărilor și materialelor de construcție se deduce potrivit regulii generale de la art. 297 — pe măsură ce exigibilitatea taxei intervine pe facturile de la constructori/furnizori, dacă imobilul e destinat unei activități care dă drept de deducere.
- Perioada de ajustare de 20 de ani: spre deosebire de restul bunurilor de capital (5 ani — utilaje, echipamente etc.), un imobil construit sau achiziționat rămâne „urmărit" fiscal timp de 20 de ani. Dacă în această perioadă destinația imobilului se schimbă (de exemplu trece de la activitate cu drept de deducere la una scutită, sau invers), TVA dedusă inițial se ajustează proporțional cu perioada rămasă.
- Perioada de ajustare începe de la 1 ianuarie a anului în care bunul e recepționat (pentru construcții), potrivit art. 305 alin. (3) lit. b).
- Regula se aplică și transformărilor/modernizărilor unui imobil deja existent, dacă valoarea lucrării atinge cel puțin 20% din valoarea imobilului după modernizare.
Ce se greșește în practică
- Se tratează TVA la construcția unui imobil ca pe orice altă achiziție, ignorând obligația de urmărire pe 20 de ani — și apoi apare o schimbare de destinație (închiriere în regim scutit, folosire mixtă) fără ca ajustarea să fie calculată.
- Se confundă perioada de ajustare a imobilelor (20 de ani) cu cea standard a celorlalte bunuri de capital (5 ani) — eroare care duce la ajustări calculate greșit.
- Se așteaptă finalizarea completă a construcției pentru a deduce TVA, deși deducerea se face pe măsura exigibilității taxei pe fiecare factură de lucrări/materiale, nu la final.
Ce face iConta.eu
La data acestui ghid, iConta.eu nu automatizează calculul ajustării TVA pe 20 de ani pentru bunurile imobile — aplicația preia și deduce TVA de pe facturile de achiziție/construcție introduse de utilizator conform regulilor generale de deducere, dar urmărirea pe termen lung a destinației imobilului și calculul ajustării, în caz de schimbare, rămân în sarcina contabilului.