Cumperi un teren cu clădiri pe care le vei demola: poți deduce TVA aferentă construcțiilor?
Da, cu o condiție: să poți dovedi, cu elemente obiective, că terenul pe care stăteau construcțiile continuă să fie folosit pentru operațiunile taxabile ale firmei, de exemplu pentru ridicarea unor clădiri noi, destinate vânzării sau închirierii cu TVA. Faptul că vechile construcții vor fi demolate nu înseamnă, singur, că taxa aferentă lor devine nedeductibilă.
Contează pentru că, în tranzacțiile imobiliare, TVA aferentă clădirilor poate fi o sumă mare. Fără dosarul de intenție, organul fiscal poate argumenta că o clădire demolată nu a fost folosită niciodată în activitatea taxabilă.
Temeiul legal
„În cazul achiziției unei suprafețe de teren împreună cu construcții edificate pe aceasta, persoana impozabilă are dreptul de a deduce taxa pe valoarea adăugată aferentă acestei achiziții, inclusiv taxa aferentă construcțiilor care urmează a fi demolate, dacă face dovada intenției, confirmată cu elemente obiective, că suprafața de teren pe care erau edificate construcțiile continuă să fie utilizată în scopul operațiunilor sale taxabile, cum ar fi, de exemplu, edificarea altor construcții destinate unor operațiuni taxabile" — HG 1/2016, Normele metodologice ale Codului fiscal, titlul VII, pct. 67 alin. (18) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„construcțiile, astfel cum sunt definite la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 2 , părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 331 alin. (2) lit. g) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pașii de verificare:
- Există TVA de dedus? Livrarea de construcții vechi și a terenului aferent e, ca regulă, scutită (art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal), cu excepția construcțiilor noi și a terenurilor construibile, sau dacă vânzătorul a optat pentru taxare. Dacă vânzarea a fost scutită, nu există taxă de dedus.
- Cum se aplică taxa? Când livrarea e taxabilă și ambele părți sunt înregistrate în scopuri de TVA, se aplică taxarea inversă prevăzută de art. 331 alin. (2) lit. g): cumpărătorul înregistrează taxa atât colectată, cât și deductibilă.
- Se poate dovedi intenția? Documentele trebuie să arate că terenul va servi operațiunilor taxabile: certificat de urbanism, proiect, autorizație de construire, contracte de proiectare sau execuție, hotărârea asociaților privind investiția.
- Destinația finală e taxabilă? Dacă noile construcții vor fi vândute cu TVA sau închiriate cu opțiune de taxare, condiția e îndeplinită. Dacă vor servi unor operațiuni scutite fără drept de deducere, se aplică regulile generale, iar deducerea nu mai e susținută.
Normele se sprijină pe hotărârea Curții de Justiție a Uniunii Europene în cauza Gran Via Moinești, care a reținut că demolarea nu rupe legătura dintre achiziție și operațiunile taxabile viitoare.
SC Exemplu SRL, înregistrată în scopuri de TVA, cumpără un teren cu o clădire veche, cu 1.000.000 lei (din care 200.000 lei alocați clădirii), de la o firmă care a optat pentru taxare. Se aplică taxarea inversă: TVA de 210.000 lei (21%) se înregistrează ca taxă colectată și deductibilă.
SC Exemplu SRL demolează clădirea și construiește un bloc de apartamente pe care le vinde cu TVA. Are certificat de urbanism și autorizație de construire, deci taxa aferentă întregii achiziții, inclusiv clădirii demolate, rămâne deductibilă.
Ce se greșește în practică
- Se trece automat pe nedeductibil TVA aferentă clădirii demolate, deși normele prevăd expres deducerea dacă intenția taxabilă e dovedită.
- Se deduce TVA fără să existe documente care confirmă intenția: planul „de a construi cândva" nu e un element obiectiv.
- Se înregistrează TVA de pe factura vânzătorului deși operațiunea intra sub taxarea inversă de la art. 331 alin. (2) lit. g).
- Nu se verifică dacă proiectul nou e destinat operațiunilor taxabile. Locuințele închiriate în regim de scutire nu susțin deducerea.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un ecran de taxare inversă internă care verifică dacă ambele părți sunt înregistrate în scopuri de TVA și dacă categoria (inclusiv clădiri și terenuri) se încadrează la art. 331, apoi înregistrează 4426 = 4427 la beneficiar. Aplicația nu evaluează dosarul de intenție și nu alocă prețul între teren și clădire. Aceste decizii rămân ale contabilului.