Dezmembrăminte sub condiție suspensivă: când se depune formularul 217?
Formularul 217 se depune până la data de 25 inclusiv a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul. Îl depune persoana fizică ce încasează venituri din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă de la plătitori care nu sunt persoane juridice sau alte entități obligate să țină contabilitate. Plata impozitului se face în același termen.
Termenul e trimestrial și se leagă de încasare, nu de data actului notarial. Un contract autentificat acum câțiva ani poate genera declarații 217 în fiecare trimestru în care vânzătorul primește bani. În trimestrele fără încasări nu se depune nimic.
Temeiul legal
„Declarația se completează și se depune până la data de 25 inclusiv a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul." — OPANAF 396/2025, Anexa nr. 2, pct. 4.1 (sursă: anaf_surse/ordin_396_2025.html)
„Impozitul astfel calculat se declară de contribuabili până la data de 25 inclusiv a lunii următoare trimestrului în care a fost încasat venitul, prin depunerea la organul fiscal competent a Declarației privind impozitul pe veniturile din transferul dezmembrămintelor dreptului de proprietate sub condiție suspensivă, iar plata impozitului datorat se efectuează în cadrul aceluiași termen." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 111 alin. (6^1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cine depune și în ce situații (Anexa nr. 2, pct. 1):
- Venituri determinate și încasate după autentificarea actului notarial prin care se transferă dezmembrămintele (lit. a)).
- Venituri determinate și încasate după un transfer prin hotărâre judecătorească definitivă sau prin alt act juridic prevăzut de lege (lit. b)).
- Venituri încasate după dobândirea ulterioară a dreptului de proprietate asupra imobilului care a făcut obiectul transferului, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte (lit. c)).
În toate cazurile, plătitorul nu e o persoană juridică sau o altă entitate cu obligația de a ține contabilitate.
Cine nu depune:
- persoana fizică ce încasează, de la 1 ianuarie 2025, astfel de venituri de la persoane juridice sau entități cu contabilitate. Pentru aceste sume, plătitorul reține impozitul la sursă (pct. 3; art. 111 alin. (6^4)-(6^7)).
Situații de tranziție:
- Încasări de la persoane juridice între 5 și 31 decembrie 2024: persoana fizică depune totuși formularul 217 (pct. 2).
- Încasări din trimestrul IV 2024: termenul de declarare a fost 25 aprilie 2025 (pct. 4.2).
Unde și cum se depune:
- Organul fiscal competent: cel de la domiciliu sau de la adresa unde contribuabilul locuiește efectiv. Pentru nerezidenți, organul competent pentru persoanele fizice fără domiciliu fiscal în România (pct. 5).
- Forma: pe hârtie, la registratură sau prin poștă cu confirmare de primire, sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță (pct. 6.2 și 6.5). Data depunerii e data înregistrării sau data predării la poștă (pct. 6.4).
- Perioada de raportare se completează cu numărul trimestrului și anul (pct. 7).
În 2021, Ion Popescu a transferat prin act notarial, sub condiție suspensivă, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unui teren. Cumpărătorul, o persoană fizică, plătește prețul eșalonat.
- 10 februarie 2026: încasează 20.000 lei. E trimestrul I, deci formularul 217 se depune și impozitul se plătește până la 25 aprilie 2026.
- 15 mai și 20 iunie 2026: încasează câte 10.000 lei. E trimestrul II, deci depune un singur formular, cu baza de 20.000 lei, până la 25 iulie 2026.
- În trimestrul III nu încasează nimic, deci nu depune.
Cota se stabilește separat, după regula din pct. 12 al instrucțiunilor.
Ce se greșește în practică
- Formularul se depune o singură dată, la autentificarea actului, deși obligația apare în fiecare trimestru cu încasări.
- Termenul se calculează lunar, de la fiecare încasare, nu trimestrial.
- Formularul se depune și pentru sumele încasate din 2025 de la o firmă, deși acolo impozitul e reținut la sursă de plătitor.
- Se depune declarație „pe zero" în trimestrele fără încasări, deși obligația există doar pentru venitul încasat.
- Plata se amână după depunerea declarației, deși art. 111 alin. (6^1) cere plata în același termen.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu generează formularul 217. Declarația e a persoanei fizice care încasează venitul, iar contabilul o întocmește în afara aplicației. Pentru firmele din portofoliu care plătesc astfel de sume și au obligația de reținere la sursă, aplicația nu are un flux dedicat: D100 din iConta.eu acoperă impozitul pe veniturile microîntreprinderilor și impozitul pe profit. Scadențele declarațiilor firmelor apar în calendarul de termene al portofoliului.