Ce se întâmplă cu investiția neamortizată la încetarea contractului de închiriere?
Când contractul de închiriere se reziliază înainte de termen, valoarea rămasă neamortizată a amenajărilor făcute de chiriaș nu este deductibilă, cu excepția cazului în care investiția este vândută sau casată. La TVA, contează dacă investiția se predă proprietarului cu plată sau gratuit.
Punctul de plecare: cum s-a amortizat investiția
Codul fiscal art. 28 alin. (3) lit. a) consideră mijloace fixe amortizabile și investițiile făcute la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de închiriere. Conform art. 28 alin. (12) lit. c), acestea se amortizează de cel care a făcut investiția, pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare. Normele (HG 1/2016, pct. 26 din normele la titlul II) precizează următoarele: - pentru investițiile făcute în perioada inițială a contractului, se folosește perioada inițială sau durata rămasă din ea, chiar dacă contractul se prelungește ulterior; - pentru investițiile făcute în perioada prelungită, se folosește perioada prelungită; - se poate folosi durata normală de funcționare pentru investițiile care pot fi identificate în Catalogul mijloacelor fixe.
Dacă ai ales perioada contractului, la încetarea la termen investiția este complet amortizată. Valoare rămasă apare, de regulă, la rezilierea anticipată.
Rezilierea înainte de termen: impozitul pe profit
Conform HG 1/2016, pct. 30 din normele la titlul II, valoarea rămasă a investițiilor făcute la mijloacele fixe închiriate reprezintă cheltuială nedeductibilă când contractul se reziliază înainte de termen, dacă investiția nu a fost valorificată prin vânzare sau casare. Ai deci trei variante:
- Vinzi investiția (de exemplu, proprietarului sau noului chiriaș). Câștigul sau pierderea se calculează pe baza valorii fiscale minus amortizarea fiscală (Codul fiscal art. 28 alin. (17)).
- Casezi investiția. Casarea înseamnă scoaterea din funcțiune, urmată de dezmembrare și de valorificarea părților componente prin vânzare sau prin folosire în activitate (HG 1/2016, pct. 29 alin. (2)).
- Lași investiția proprietarului fără despăgubire. Valoarea rămasă se trece pe cheltuieli, dar nu este deductibilă fiscal.
TVA: investiția este bun de capital al chiriașului
Transformările sau modernizările unui imobil care au cel puțin 20% din valoarea bunului după lucrări sunt bunuri de capital. Când sunt făcute de chiriaș, ele îi aparțin acestuia până la sfârșitul contractului (Codul fiscal art. 305 alin. (1) lit. a) și b)). Perioada de ajustare este de 20 de ani (art. 305 alin. (2) lit. b)). Situațiile la încetarea contractului sunt următoarele: - Transfer cu plată către proprietar. Transferul este o operațiune taxabilă, iar TVA dedusă nu se ajustează (art. 305 alin. (4) lit. d) pct. 1). - Transfer gratuit. Se consideră că bunul de capital și-a încetat existența în activitatea chiriașului, așa că ajustezi TVA dedusă pentru anii rămași din perioada de ajustare (HG 1/2016, pct. 79, exemplul nr. 2).
Exemplu numeric
O firmă face în spațiul închiriat amenajări de 60.000 lei, amortizate pe perioada contractului de 5 ani, adică 1.000 lei pe lună. După 36 de luni, contractul se reziliază și rămân neamortizați 24.000 lei. - Varianta A: amenajările rămân gratuit proprietarului. Cele 24.000 lei sunt cheltuială nedeductibilă. Dacă lucrarea depășește pragul de 20%, ajustezi și TVA dedusă. De exemplu, pentru o TVA dedusă de 12.600 lei și 17 ani rămași, ajustarea este 12.600 × 17/20 = 10.710 lei. - Varianta B: amenajările sunt facturate proprietarului cu 20.000 lei plus TVA. Obții un venit de 20.000 lei și o cheltuială deductibilă de 24.000 lei. Colectezi TVA la vânzare și nu ajustezi TVA dedusă.
De reținut
- Investiția la un spațiu închiriat se amortizează de chiriaș, pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare (art. 28 alin. (12) lit. c)).
- La rezilierea anticipată, valoarea rămasă este nedeductibilă, cu excepția cazului în care investiția este vândută sau casată (HG 1/2016, pct. 30).
- Cedarea gratuită către proprietar obligă la ajustarea TVA pentru anii rămași, iar cedarea cu plată este o livrare taxabilă.