Preț declarat sub grila notarilor la vânzarea unui imobil: la ce valoare se calculează impozitul de 1% sau 3%
La vânzarea unui imobil din patrimoniul personal, impozitul de 1% sau 3% se calculează la prețul din contract numai dacă acesta nu este sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor, cunoscut în practică drept „grila notarilor". Dacă prețul declarat este mai mic, impozitul se calculează la valoarea minimă din studiu.
Regula generală și excepția
Cota (Codul fiscal art. 111 alin. (1)): - 3% pentru construcții de orice fel și terenurile aferente, precum și pentru terenuri fără construcții, deținute până la 3 ani inclusiv; - 1% pentru aceleași imobile deținute mai mult de 3 ani.
Baza, ca regulă (art. 111 alin. (4)): impozitul se calculează la valoarea declarată de părți în actul de transfer.
Excepția (art. 111 alin. (4^1)): dacă valoarea declarată este inferioară valorii minime din studiul de piață realizat de camerele notarilor publici cu experți evaluatori autorizați, baza de calcul este:
- valoarea minimă din studiu, la transferul dreptului de proprietate (lit. a));
- 20% din valoarea minimă, la constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, dacă valoarea declarată este mai mică decât aceasta. Aceeași bază se folosește la stingerea lor pe cale convențională (lit. b));
- 80% din valoarea minimă, la transmiterea nudei proprietăți, dacă valoarea declarată este mai mică decât aceasta (lit. c)).
Camerele notarilor actualizează studiile cel puțin o dată pe an, cu valorile minime din anul precedent, și le comunică direcțiilor regionale ale ANAF (art. 111 alin. (5)).
Exemple
Proprietate deplină. Un apartament deținut de 5 ani se vinde cu 300.000 lei. Valoarea minimă din studiu este 360.000 lei.
- Prețul este sub grilă, deci baza este 360.000 lei.
- Imobilul este deținut de peste 3 ani, deci cota este 1%.
- Impozitul este 3.600 lei, nu 3.000 lei.
Dacă același apartament ar fi fost deținut 2 ani, impozitul ar fi fost 3% × 360.000 = 10.800 lei.
Nuda proprietate. Nuda proprietate asupra aceluiași apartament se vinde cu 200.000 lei, deținută de peste 3 ani.
- 80% din valoarea minimă este 288.000 lei. Prețul de 200.000 lei este sub acest nivel.
- Baza este 288.000 lei, iar impozitul este 1% × 288.000 = 2.880 lei.
Preț peste grilă. Dacă prețul declarat ar fi 400.000 lei, peste valoarea minimă, baza rămâne prețul declarat. Grila funcționează doar ca prag minim.
Cine calculează și când
La vânzarea în fața notarului, notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificarea actului. Îl virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare încasării (art. 111 alin. (6)).
Dacă transferul se face prin hotărâre judecătorească sau prin altă procedură, impozitul se stabilește de organul fiscal prin decizie de impunere și se plătește în 60 de zile de la comunicarea deciziei. Pentru alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, contribuabilul declară venitul la organul fiscal în maximum 10 zile de la transfer.
Când nu se datorează impozit
Art. 111 alin. (2) exceptează, printre altele: - reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale; - donațiile între rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți; - actele de desființare cu efect retroactiv; - prima operațiune de dare în plată a unui imobil pentru stingerea obligațiilor din credite (lit. e)).
De reținut
- Baza este prețul declarat, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (Codul fiscal art. 111 alin. (4^1)).
- Pentru nuda proprietate, pragul este 80% din valoarea minimă. Pentru dezmembrăminte, pragul este 20%.
- Cota este 3% până la 3 ani de deținere inclusiv și 1% peste 3 ani.
- La vânzarea notarială, notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare.