Vânzarea părților sociale ale unei firme cu teren agricol extravilan — când se datorează impozitul suplimentar?
Vânzarea părților sociale sau a acțiunilor unei firme care deține teren agricol extravilan nu atrage automat impozitul suplimentar. Acesta apare doar dacă sunt îndeplinite cumulativ patru condiții, așa cum le descriu instrucțiunile formularului 213 din OPANAF 216/2023, anexa 1, pct. I.1–I.4. Dacă lipsește una singură, nu există nici impozit, nici formular 213.
Condiția 1: înstrăinarea se face prin vânzare
Formularul 213 privește înstrăinarea pachetului de control prin vânzare. Dacă transferul se face prin hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare, se aplică alt mecanism: formularul 214, cerere pentru stabilirea impozitului (OPANAF 216/2023, anexa 2, pct. I.1 lit. b)).
Condiția 2: se vinde pachetul de control
Pachetul de control este participația, directă sau indirectă, care depășește 50% din valoarea sau numărul titlurilor de participare ori din dreptul de vot, după caz (anexa 1, pct. I.3). Titlurile de participare sunt acțiunile, părțile sociale sau orice altă formă de deținere în capitalul ori patrimoniul societății (pct. I.4). Vânzarea unui pachet de 30% nu intră sub incidență.
Condiția 3: terenurile extravilane depășesc 25% din proprietățile imobiliare
Terenurile agricole situate în extravilan trebuie să reprezinte mai mult de 25% din proprietățile imobiliare ale societății, adică din terenurile, clădirile și celelalte construcții înregistrate în contabilitate potrivit reglementărilor contabile aplicabile (pct. I.1–I.2).
Condiția 4: vânzarea are loc sub 8 ani de la dobândirea vreunui teren
Obligația există „în măsura în care înstrăinarea are loc înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea oricăruia dintre aceste terenuri" (pct. I.1). Este suficient ca un singur teren să fi fost dobândit în ultimii 8 ani. În baza impozitului intră însă numai terenurile dobândite cu cel mult 8 ani înainte de vânzare (anexa 1, pct. II.4.5).
Exemplu de verificare
SC Câmpia SRL are proprietăți imobiliare de 2.000.000 lei, din care terenuri agricole extravilane de 900.000 lei (45%). Unul dintre terenuri a fost cumpărat în 2021. În 2026, asociatul unic vinde 100% din părțile sociale.
- Vânzare: da.
- Pachet de control: da, 100% > 50%.
- Pondere terenuri extravilane: 45% > 25%.
- Un teren dobândit acum sub 8 ani: da.
Toate condițiile sunt îndeplinite, deci asociatul depune formularul 213. Dacă ar fi vândut doar 40%, nu s-ar datora impozitul suplimentar.
Cine stabilește impozitul
Formularul 213 declară baza de calcul (secțiunea III), iar declarația se depune „în vederea calculării impozitului" (anexa 1, pct. I.5.1). Decizia de impunere 259 se folosește la stabilirea impozitului pentru înstrăinarea pachetului de control (OPANAF 216/2023, anexa 6 lit. c) pct. 3 lit. b)). Cota impozitului nu este prevăzută în ordin, ci în legea specială privind vânzarea terenurilor agricole extravilane. Nu o prelua din alte surse fără să o verifici.
De reținut
- Cele patru condiții sunt cumulative: vânzare, pachet de control peste 50%, terenuri extravilane peste 25% din proprietățile imobiliare, cel puțin un teren dobândit în ultimii 8 ani.
- Vânzarea unei participații minoritare nu declanșează impozitul.
- Declarația se depune în maximum 10 zile de la transfer (anexa 1, pct. I.5.1).
- Impozitul se stabilește prin decizia 259, pe baza declarației.