Proprietar nerezident care închiriază un apartament în România: unde înregistrează contractul?
Proprietarul persoană fizică nerezidentă depune cererea de înregistrare a contractului de închiriere la organul fiscal în a cărui rază teritorială se află apartamentul. Dacă acționează printr-un împuternicit, competent este, după caz, organul fiscal în a cărui rază se află domiciliul fiscal al împuternicitului. Pentru proprietarul rezident, regula este alta: organul fiscal al propriului domiciliu fiscal.
Întrebarea apare des la proprietarii plecați din țară. Domiciliul lor fiscal nu mai este în România, așa că regula obișnuită nu le mai indică un organ fiscal. Instrucțiunile aprobate prin OPANAF 161/2025 rezolvă situația, legând competența de locul imobilului sau de împuternicit.
Temeiul legal
„Organul fiscal competent este: a) organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică rezidentă are domiciliul fiscal, potrivit legii; ... b) organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul imobil care face obiectul contractului de închiriere, în cazul persoanelor fizice nerezidente/organul fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului, după caz, pentru persoanele fizice nerezidente;" — OPANAF 161/2025, anexa (instrucțiunile de completare a cererii de înregistrare a contractelor de locațiune), secțiunea Depunerea cererii, lit. a) și b) (sursă: anaf_surse/ordin_161_2025.html)
„Cererea se depune, direct sau prin împuternicit, la registratura organului fiscal competent, prin poștă cu scrisoare recomandată sau prin mijloace electronice de transmitere la distanță, după caz, la termenele stabilite de legislația în vigoare." — OPANAF 161/2025, anexa, secțiunea Depunerea cererii (sursă: anaf_surse/ordin_161_2025.html)
„au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (5) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce reiese din instrucțiuni:
- Nerezident fără împuternicit: organul fiscal din raza în care se află imobilul închiriat.
- Nerezident cu împuternicit: formularea „după caz" permite depunerea la organul fiscal al domiciliului fiscal al împuternicitului. Instrucțiunile nu spun explicit dacă această variantă este obligatorie sau doar posibilă când există un împuternicit. În practică, merită clarificat cu organul fiscal în a cărui rază se află imobilul.
- Bun mobil închiriat de un nerezident: organul fiscal în raza căruia se constată închirierea (lit. c)).
- Cum se depune: direct sau prin împuternicit, la registratură, prin poștă cu scrisoare recomandată sau electronic.
- Ce se depune: cererea în două exemplare. Un exemplar, însoțit de copia contractului, rămâne la organul fiscal, iar celălalt la contribuabil.
- Termenul nu se schimbă pentru nerezidenți: cel mult 30 de zile de la încheierea contractului sau de la modificarea lui (art. 83 alin. (5)).
- Coproprietate: cererea o depune proprietarul desemnat prin contract să îndeplinească obligația. Ceilalți coproprietari apar în cerere cu cotele lor, astfel încât totalul să fie 100%.
Ion Popescu locuiește în Germania și nu mai are domiciliul fiscal în România. Pe 1 martie 2026 închiriază apartamentul din Cluj-Napoca unei persoane fizice.
- Fără împuternicit: depune cererea la organul fiscal din raza municipiului Cluj-Napoca, cel mai târziu pe 31 martie 2026, adică în 30 de zile de la încheiere. Poate trimite cererea prin poștă, cu scrisoare recomandată, din Germania.
- Cu împuternicit: dacă sora lui, cu domiciliul fiscal în Brașov, este împuternicita lui, cererea se poate depune la organul fiscal din Brașov.
- Act adițional pe 1 septembrie 2026, cu chiria majorată: se înregistrează tot în 30 de zile, la același organ fiscal.
Ce se greșește în practică
- Nerezidentul nu înregistrează contractul, considerând că obligația privește doar rezidenții.
- Cererea se trimite la un organ fiscal ales după ultima adresă din România, nu după locul imobilului sau domiciliul fiscal al împuternicitului.
- Se depune o singură copie a cererii, fără copia contractului.
- La coproprietate, cotele-părți declarate nu însumează 100%.
- Actele adiționale nu se mai înregistrează, deși termenul de 30 de zile se aplică și modificărilor.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu depune cereri de înregistrare a contractelor de locațiune și nu ține evidența proprietarilor persoane fizice. Când chiriașul este o firmă din portofoliu, aplicația are în Operațiuni nota pentru chiria plătită unei persoane fizice. Nota calculează reținerea la sursă de 10% din venitul net, după cota forfetară de 20%. Dovada înregistrării contractului la ANAF o obține proprietarul, iar contabilul firmei o poate păstra la dosar.