Cum se repartizează costul terenului pe apartamente?
Când un dezvoltator construiește un bloc de locuințe pe un teren cumpărat ca un întreg, costul acelui teren trebuie, la momentul vânzării apartamentelor individuale, alocat pe fiecare unitate în parte. Reglementările contabile românești nu dau o formulă exactă, unică, pentru această alocare — ele stabilesc însă principiul general aplicabil oricărui cost comun care nu poate fi atribuit direct unui singur produs.
Temeiul legal
„7. cost de producție înseamnă prețul de achiziție al materiilor prime și al materialelor consumabile și alte cheltuieli care pot fi atribuite direct bunului în cauză. Costul de producție sau de prelucrare al stocurilor, precum și costul de producție al imobilizărilor cuprind cheltuielile directe aferente producției [...], precum și cota cheltuielilor indirecte de producție alocată în mod rațional ca fiind legată de fabricația acestora." — OMFP 1802/2014, pct. 3, definiția 7 (sursă: anaf_surse/omfp_1802_2014.txt)
Notă onestă: nu am găsit în corpus un articol care să dea explicit o formulă de repartizare a costului terenului pe apartamente — citatul de mai sus este principiul general al costului de producție (alocarea rațională a cheltuielilor indirecte), aplicat prin analogie la această situație, nu un text specific pe subiect.
- Terenul nu se amortizează (OMFP 1802/2014, pct. 241 alin. (1): „Terenurile nu se amortizează"), ceea ce înseamnă că, spre deosebire de construcție, costul lui nu se recuperează eșalonat prin amortizare — el rămâne un cost de achiziție care trebuie „decontat" pe măsură ce apartamentele construite pe el sunt vândute.
- Principiul general al costului de producție cere ca cheltuielile care nu pot fi atribuite direct unui singur produs (aici: costul terenului comun întregului ansamblu) să fie alocate „în mod rațional" — legea nu impune o metodă unică, ci cere consecvență și o bază de alocare justificabilă.
- În practică, cele mai folosite baze raționale de alocare a costului terenului pe apartamente sunt suprafața utilă a fiecărei unități sau cota indiviză de teren aferentă acesteia, așa cum este stabilită prin actele de proprietate — de altfel, chiar Codul fiscal folosește noțiunea de „cotă indiviză a terenului aferentă fiecărei locuințe" ca reper administrativ (de exemplu la stabilirea plafonului de suprafață pentru cota redusă de TVA la locuințe).
- Metoda aleasă (suprafață utilă, cotă indiviză, valoare de piață relativă etc.) trebuie aplicată consecvent tuturor unităților din același ansamblu, pentru a nu distorsiona costul de producție și, implicit, marja raportată la vânzarea fiecărui apartament.
Ce se greșește în practică
- Se repartizează costul terenului în mod egal pe număr de apartamente, indiferent de suprafață, ceea ce distorsionează costul (și marja) unităților mai mari față de cele mai mici.
- Se schimbă baza de alocare de la un proiect la altul sau chiar în cadrul aceluiași proiect, fără o justificare economică, ceea ce face costurile neconsecvente și greu de verificat ulterior.
- Se include costul terenului direct în cheltuielile curente ale perioadei, ca și cum ar fi un cost de exploatare, în loc să fie păstrat ca parte a costului stocului (apartamente destinate vânzării) până la momentul livrării fiecărei unități.
Ce face iConta.eu
La verificarea codului, iConta.eu nu are o funcție dedicată repartizării costului terenului pe unitățile individuale ale unui ansamblu imobiliar — aplicația are module pentru declarațiile fiscale legate de proprietăți imobiliare (de exemplu D401, D208 — declarații informative privind bunurile imobile), dar acestea privesc raportarea către ANAF, nu calculul costului de producție al dezvoltatorului. Alocarea costului terenului rămâne, în prezent, o decizie și un calcul realizate manual de contabil, pe baza principiului general al costului de producție descris mai sus.