Cum se repartizează costurile infrastructurii comune într-un ansamblu rezidențial?
Drumurile interioare, rețelele de utilități sau spațiile verzi comune ale unui ansamblu rezidențial nu aparțin niciunui proprietar individual, ci tuturor, proporțional. Întrebarea de repartizare a costurilor de întreținere a acestei infrastructuri nu are un răspuns dedicat în legislația fiscală, ci în dreptul comun al proprietății.
Temeiul legal
„(3) Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă în mod proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absența unei convenții contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului principal." — Legea 287/2009 (Codul civil), art. 647 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_287_2009.html)
Notă de onestitate: întrebarea, așa cum e formulată, nu are un temei dedicat în legislația fiscală (Codul fiscal, Codul de procedură fiscală sau reglementările contabile consultate nu conțin o regulă specifică pentru infrastructura comună a unui ansamblu rezidențial). Cel mai apropiat temei real disponibil e regula generală din Codul civil despre coproprietatea forțată asupra bunurilor accesorii — situație în care se încadrează, de regulă, infrastructura comună a unui ansamblu rezidențial (drumuri interioare, rețele, spații verzi comune), accesorie loturilor/locuințelor individuale:
- Regula de bază e proporționalitatea: fiecare coproprietar suportă cheltuielile de întreținere a bunului comun proporțional cu cota-parte din drept pe care o deține.
- Când bunul comun are caracter accesoriu față de un bun principal (cum e infrastructura comună față de fiecare locuință/lot individual din ansamblu), cota-parte a fiecărui coproprietar se stabilește, în absența unei convenții contrare, în funcție de întinderea bunului principal — practic, în funcție de suprafața sau mărimea proprietății individuale a fiecăruia.
- Legea lasă loc unei convenții contrare: dacă există un acord (de exemplu, un regulament al ansamblului rezidențial sau clauze contractuale specifice, agreate de proprietari sau impuse de dezvoltator prin actele de vânzare) care stabilește altfel repartizarea, acesta prevalează asupra regulii legale implicite.
- Pentru un ansamblu rezidențial administrat printr-o formă asociativă (asociație de proprietari sau de locatari), modul concret de calcul și de colectare a acestor cheltuieli e reglementat, de regulă, prin actele constitutive și regulamentele proprii ale asociației — surse care nu se regăsesc printre actele fiscale consultate pentru acest ghid.
Ce se greșește în practică
- Se repartizează costurile în mod egal, pe număr de proprietăți, indiferent de dimensiunea fiecăreia — regula legală implicită leagă cota-parte de întinderea bunului principal (suprafața fiecărei proprietăți), nu de simplul număr de proprietari.
- Se ignoră existența unei convenții contrare (regulament al ansamblului, clauze din actul de vânzare) care poate stabili o altă cheie de repartizare, considerând regula Codului civil ca fiind singura aplicabilă în orice situație.
- Se tratează infrastructura comună ca fiind în proprietatea exclusivă a dezvoltatorului sau a unei entități separate, fără a verifica dacă, juridic, ea nu a devenit deja bun comun accesoriu al proprietarilor individuali, caz în care se aplică regimul coproprietății forțate.
Ce face iConta.eu
iConta.eu e o aplicație de contabilitate pentru firme și nu gestionează administrarea unui ansamblu rezidențial sau repartizarea cheltuielilor între proprietari persoane fizice — acest tip de evidență și de repartizare a costurilor rămâne complet în afara aplicației, indiferent de forma juridică prin care e organizat ansamblul.