Cum se repartizează costurile comune ale unui proiect imobiliar
Un dezvoltator care construiește mai multe unități (apartamente, loturi, case) pe același amplasament are, alături de costurile direct atribuibile fiecărei unități, o categorie de costuri comune — teren, autorizații, drumuri de acces, rețele de utilități, amenajări exterioare — care nu aparțin clar unei singure unități. Repartizarea lor corectă afectează direct costul de producție și, deci, marja fiecărei vânzări.
Baza legală: evaluarea la cost de producție
Reglementările contabile aprobate prin OMFP 1802/2014, pct. 75 alin. (1), stabilesc regula de evaluare la intrarea în entitate:
„La data intrării în entitate, bunurile se evaluează și se înregistrează în contabilitate la valoarea de intrare, care se stabilește astfel: ... b) la cost de producție - pentru bunurile produse în entitate..."
Pentru un dezvoltator imobiliar, fiecare unitate finalizată (apartament, casă) e un „bun produs în entitate" și intră în stoc la costul ei de producție — sumă a costurilor direct atribuibile plus partea alocată din costurile comune ale proiectului.
Ce intră în costul de producție
Costul de producție cuprinde, ca principiu general contabil, costul de achiziție al materiilor prime și materialelor consumabile, celelalte cheltuieli directe de producție, precum și cota cheltuielilor indirecte de producție alocată rațional ca fiind legată de fabricarea bunului respectiv. Pentru un proiect imobiliar, costurile comune (teren, proiectare de ansamblu, autorizații de construire pentru întregul ansamblu, infrastructură rutieră/edilitară comună) sunt exact acest tip de cost indirect, care nu poate fi atribuit direct unei singure unități, dar contribuie la producerea tuturor.
Metode uzuale de alocare
Legea nu impune o formulă unică de repartizare — cere doar ca metoda folosită să reflecte rezonabil legătura dintre cost și unitățile produse, iar odată aleasă, să fie aplicată consecvent. Practicile curente în dezvoltarea imobiliară folosesc, cel mai frecvent:
- pe suprafață construită/utilă — costul comun se împarte proporțional cu suprafața fiecărei unități față de suprafața totală a proiectului; e metoda cea mai transparentă când unitățile sunt relativ omogene ca finisaje și poziționare;
- pe valoare de vânzare estimată — costul comun se alocă proporțional cu prețul de vânzare estimat al fiecărei unități, util când unitățile diferă mult ca poziționare (etaj, orientare, vedere) și, deci, ca valoare de piață, chiar la suprafețe similare;
- combinată — o parte din costurile comune (de exemplu, terenul) alocată pe suprafață, altă parte (de exemplu, infrastructura de acces) alocată pe număr de unități, în funcție de natura reală a costului.
Consecvența metodei
Reglementările contabile (OMFP 1802/2014, secțiunea privind stocurile) cer ca metoda de determinare a costului să fie aplicată cu consecvență pentru elemente similare de la un exercițiu financiar la altul, iar o eventuală schimbare de metodă să fie justificată și prezentată în notele explicative, cu efectele ei asupra rezultatului. Pentru un proiect imobiliar derulat pe mai mulți ani, asta înseamnă: metoda de alocare a costurilor comune stabilită la începutul proiectului (de exemplu, „pe suprafață utilă") trebuie păstrată până la finalizarea lui, nu schimbată de la o fază de vânzare la alta, în funcție de ce dă un rezultat mai convenabil.
Practic
- Documentează explicit, în politica contabilă a firmei, metoda de alocare aleasă pentru costurile comune ale fiecărui proiect — nu doar cifrele rezultate, ci și criteriul folosit.
- Actualizează alocarea pe măsură ce apar costuri comune noi (de exemplu, o modificare de autorizație care afectează tot ansamblul), recalculând proporțional costul unităților nevândute — unitățile deja vândute și scoase din stoc nu se recalculează retroactiv.
- Separă clar, în evidența costurilor de producție, ce e cost direct al unei unități (finisaje individuale, dotări specifice) de ce e cost comun al proiectului — confuzia dintre cele două categorii e cea mai frecventă sursă de eroare la calculul marjei pe unitate.