Cum se ține contabilitatea unui dezvoltator imobiliar?
Diferența fundamentală în contabilitatea unui dezvoltator imobiliar față de o firmă obișnuită cu proprietăți e clasificarea: clădirile și terenurile pe care le construiește sau le amenajează cu scopul de a le vinde nu sunt imobilizări (active pe termen lung), ci stocuri — chiar dacă durata unui proiect se întinde pe mai mulți ani.
Temeiul legal
„199. - Următoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiții imobiliare: a) proprietățile imobiliare deținute pentru a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a activității sau în procesul de construcție ori de amenajare în vederea unei astfel de vânzări, de exemplu, proprietățile imobiliare dobândite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, în viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate și revândute. Acestea reprezintă, din punct de vedere contabil, stocuri; [...]" — OMFP nr. 1.802/2014, Reglementări contabile privind situațiile financiare anuale individuale, pct. 199 lit. a) (sursă: anaf_surse/omfp_1802_2014_reglementari_consolidat.txt)
- Terenuri și clădiri destinate vânzării (obiectul de activitate al dezvoltatorului): se contabilizează ca stocuri, la cost, pe măsura avansării lucrărilor — nu se amortizează și nu intră la imobilizări corporale, chiar dacă rămân în evidență mai mulți ani până la vânzare.
- Terenurile cumpărate special pentru a construi pe ele imobile destinate vânzării se înregistrează tot la stocuri, nu la imobilizări — regula e explicită și pentru terenuri, nu doar pentru construcții.
- Proprietăți deținute pentru chirii sau creștere de valoare (nu pentru vânzare imediată în activitatea curentă) se clasifică diferit, ca investiții imobiliare sau imobilizări corporale, cu regim de amortizare propriu — distincția depinde de intenția și destinația reală a activului, nu de simpla deținere a unui teren sau imobil.
- Costurile de construcție în curs, până la finalizare și vânzare, se urmăresc analitic pe fiecare proiect/obiectiv, iar recunoașterea veniturilor din vânzare urmează regulile generale de recunoaștere a veniturilor din vânzarea de bunuri sau, pentru contractele de construcție pe seama unor terți, regulile serviciilor în curs de execuție.
Ce se greșește în practică
- Se înregistrează terenurile și construcțiile destinate vânzării direct la imobilizări corporale (clasa 21), cu amortizare lunară — deși legea le clasifică explicit drept stocuri, nu active amortizabile, atâta timp cât sunt deținute pentru vânzare.
- Se amestecă în aceeași evidență proiectele destinate vânzării (stocuri) cu proprietățile păstrate pentru chirii sau uz propriu (imobilizări) — cele două categorii trebuie separate clar în contabilitate, pentru că regimul lor fiscal și contabil diferă.
- Se recunoaște venitul din vânzarea unităților abia la încasarea integrală a prețului, ignorând momentul real al transferului de proprietate sau riscurilor, conform regulilor generale de recunoaștere a veniturilor.
- Se subestimează nevoia unei evidențe analitice pe proiect/obiectiv de construcție, esențială pentru determinarea corectă a costului fiecărei unități vândute.
Ce face iConta.eu
La data acestui ghid, iConta.eu nu are un modul dedicat pentru dezvoltatori imobiliari (urmărire analitică pe proiect de construcție, distincția automată stoc/imobilizare pentru proprietăți). Terenurile, construcțiile în curs și stocurile de unități destinate vânzării se introduc și se contează prin fluxurile generale de stocuri și jurnal contabil ale aplicației, iar clasificarea corectă (stoc vs. imobilizare, în funcție de destinație) rămâne o decizie a contabilului, pe baza regulilor de mai sus.