Cum se repartizează pe proprietari salariile și indemnizațiile plătite de asociația de proprietari?
Salariile sau remunerațiile personalului asociației (administrator, contabil, instalator, electrician, îngrijitor, personal de curățenie) și indemnizațiile persoanelor alese (președinte, membrii comitetului executiv, cenzor sau comisia de cenzori) intră, prin lege, în categoria cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate. Ele nu se împart pe număr de persoane și nici egal pe apartamente, ci proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.
Contează în practică pentru că e una dintre cele mai frecvente surse de contestații pe lista de plată: o repartizare pe persoane sau „la apartament" mută costul între proprietari fără temei legal.
Temeiul legal
„Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: […] personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime;" — Legea 196/2018, art. 85 (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „Aceste cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar." — Legea 196/2018, art. 84 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „(1) Suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate." — Legea 196/2018, art. 86 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Ce se repartizează: salariile sau remunerațiile personalului angajat ori contractat, indemnizațiile persoanelor alese și primele. În practică, costul total suportat de asociație pentru aceste persoane se include în cheltuiala lunară pe cota-parte.
- Cheia de repartizare: cota-parte indiviză a fiecărui proprietar, luată din cartea funciară (documentația cadastrală) sau, în lipsă, din actul de proprietate.
- Verificare: suma cotelor-părți trebuie să fie 100%; dacă nu este, președintele trebuie să solicite o documentație cadastrală (art. 86 alin. 2).
- Nu intră aici: cheltuielile cu utilitățile repartizate pe persoane (art. 82) sau pe consumuri individuale (art. 83).
Asociația plătește lunar: salariul administratorului și costurile aferente 2.500 lei, remunerația contabilului 1.000 lei, indemnizațiile președintelui și cenzorului 500 lei. Total: 4.000 lei. SC Exemplu SRL deține un spațiu cu cota-parte indiviză de 2,5% din cartea funciară. Cota ei din aceste cheltuieli: 4.000 × 2,5% = 100 lei. Un apartament cu cota de 1,2% suportă 4.000 × 1,2% = 48 lei, indiferent câte persoane locuiesc în el.
Ce se greșește în practică
- Indemnizația președintelui sau a cenzorului se repartizează pe număr de persoane, ca apa rece.
- Se împarte egal pe apartamente, ignorând cotele-părți diferite ale spațiilor mari sau comerciale.
- Se folosesc cote-părți calculate „din suprafață" de administrator, deși actul de proprietate sau cartea funciară indică alte valori.
- Se repartizează doar salariul net, fără contribuțiile și impozitul pe care asociația le plătește efectiv.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are stat de plată, calcul brut-net și declarația D112, care pot acoperi partea de salarizare a unui angajator. Nu are însă un modul dedicat asociațiilor de proprietari: nu întocmește lista de plată și nu repartizează automat cheltuielile pe cote-părți indivize. Repartizarea pe proprietari rămâne în sarcina administratorului și a contabilului asociației.