Sechestrul ANAF pe imobilul firmei: ipoteca legală și intabularea în cartea funciară
Când executorul fiscal aplică sechestru pe un imobil al firmei, sechestrul constituie ipotecă legală. Statul capătă față de ceilalți creditori aceleași drepturi ca orice creditor ipotecar. Organul de executare cere de îndată biroului de cadastru intabularea ipotecii în cartea funciară, anexând procesul-verbal de sechestru. De la intabulare, ceilalți creditori ai firmei au 30 de zile să își comunice titlurile.
Intabularea contează pentru rang. Ipoteca legală a statului se plasează după garanțiile înscrise înaintea ei și înaintea celor înscrise după ea.
Temeiul legal
„Sechestrul aplicat asupra bunurilor imobile în temeiul alin. (5) constituie ipotecă legală." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 242 alin. (6) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt) „Dreptul de ipotecă conferă creditorului fiscal în raport cu alți creditori aceleași drepturi ca și dreptul de ipotecă, în sensul prevederilor dreptului comun." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 242 alin. (7) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt) „Pentru bunurile imobile sechestrate, organul de executare silită care a instituit sechestrul va solicita de îndată biroului de cadastru și publicitate imobiliară intabularea ipotecii legale în cartea funciară, în termenele și condițiile prevăzute de lege, anexând un exemplar al procesului-verbal de sechestru." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 242 alin. (8) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
„Creditorii debitorului, alții decât titularii drepturilor prevăzute la alin. (9), sunt obligați ca, în termen de 30 de zile de la intabularea ipotecii legale în cartea funciară, să comunice în scris organului de executare silită titlurile pe care le au pentru bunul imobil respectiv." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 242 alin. (10) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
Pașii, în ordine:
- Procesul-verbal de sechestru. Executorul îl încheie după regulile generale (art. 239 alin. (1) și (2)) și trece în plus numărul cadastral și numărul de carte funciară, dacă reies din documentele prezentate de firmă (art. 242 alin. (5)).
- Ipoteca legală. Ia naștere prin sechestru (alin. (6)). Nu e nevoie de un contract de ipotecă.
- Intabularea. Organul de executare o cere de îndată, cu procesul-verbal anexat (alin. (8)).
- Extrasul și înștiințarea creditorilor. Biroul de cadastru comunică, la cerere, în 10 zile, un extras de carte funciară sau un certificat de sarcini. Titularii drepturilor reale înscrise sunt înștiințați și chemați la vânzare și la distribuirea prețului (alin. (9)).
- Ceilalți creditori. Cei fără drepturi înscrise în cartea funciară au 30 de zile de la intabulare ca să își comunice titlurile (alin. (10)).
- Rangul. Garanțiile reale au prioritate după momentul publicității (art. 227 alin. (9)). Creditorii cu ipotecă cunoscuți de organul de executare se plătesc înaintea creanțelor de la art. 258 alin. (1) lit. b) și următoarele (art. 259 alin. (3)).
- Indisponibilizarea. De la procesul-verbal, imobilul nu mai poate fi înstrăinat fără aprobare, iar actele de dispoziție ulterioare sunt nule absolut (art. 238 alin. (9)–(10), aplicabile prin art. 242 alin. (5)).
- Accesoriile imobilului. Executarea se întinde de drept și asupra bunurilor accesorii imobilului, care nu pot fi urmărite separat (art. 242 alin. (2)).
- Coproprietatea. Dacă imobilul e deținut în comun, executarea se întinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului la partaj, respectiv asupra sultei (art. 242 alin. (1)).
- Varianta de suspendare. În 15 zile de la comunicarea procesului-verbal, firma poate cere ca plata să se facă din veniturile imobilului sau din alte venituri, pe cel mult 6 luni (art. 244).
ANAF sechestrează pe 8 iunie 2026 sediul SC Exemplu SRL, pentru o datorie de 210.000 lei. Imobilul are deja o ipotecă bancară intabulată din 2022. Organul de executare cere intabularea ipotecii legale; ea se înscrie pe 15 iunie 2026. Un furnizor neplătit, cu o hotărâre judecătorească pentru 60.000 lei, trebuie să își comunice titlul până pe 15 iulie 2026. Pe 19 iunie, firma cere ca datoria să fie plătită în 6 luni din chiria încasată pe o parte a clădirii și din încasările curente. Dacă cererea e aprobată, executarea pe imobil se suspendă, dar ipoteca legală rămâne intabulată până la stingerea datoriei.
Ce se greșește în practică
- Se crede că statul are automat primul rang. Ipoteca legală are rangul dat de momentul publicității.
- Creditorii comerciali ai firmei ratează termenul de 30 de zile pentru comunicarea titlurilor.
- Termenul de 15 zile pentru cererea de plată din veniturile imobilului se lasă să treacă.
- Se negociază vânzarea imobilului după sechestru, fără aprobarea organului de executare. Actul e nul absolut.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu comunică cu biroul de cadastru și nu urmărește intabularea ipotecilor. Imobilul sechestrat apare în registrul de mijloace fixe, cu valoarea și amortizarea la zi. Ipoteca legală nu modifică evidența contabilă a activului, care rămâne în patrimoniul firmei până la valorificare. Procesul-verbal și extrasele de carte funciară se pot înregistra în registratura firmei. Dacă datoria se plătește din chiria imobilului, venitul din chirie se înregistrează cu nota pentru chirii din aplicație, iar încasarea, prin extrasul de cont.