Cadastrul arată altă suprafață decât actele clădirii: de când se recalculează impozitul?
Impozitul se recalculează de la 1 ianuarie a anului următor celui în care lucrarea de cadastru se înregistrează la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, ca anexă la declarația fiscală. Pentru stabilirea impozitului contează suprafața reală, dovedită prin cadastru, nu cea din actul de proprietate. Regula e aceeași pentru clădiri și pentru terenuri.
Diferența poate merge în ambele sensuri. Dacă măsurătorile arată mai puțin decât actele, firma plătește mai puțin, dar abia din anul următor înregistrării. Dacă arată mai mult, impozitul crește tot din anul următor, nu retroactiv.
Temeiul legal
„(9) În cazul clădirilor la care se constată diferențe între suprafețele înscrise în actele de proprietate și situația reală rezultată din măsurătorile executate în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare [...] pentru determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafețele care corespund situației reale, dovedite prin lucrări de cadastru. Datele rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în evidențele fiscale, în registrul agricol, precum și în cartea funciară, iar impozitul se calculează conform noii situații începând cu data de 1 ianuarie a anului următor celui în care se înregistrează lucrarea de cadastru la oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, ca anexă la declarația fiscală." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 461 alin. (9) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„pentru determinarea sarcinii fiscale se au în vedere suprafețele care corespund situației reale, dovedite prin lucrări de cadastru. Datele rezultate din lucrările de cadastru se înscriu în evidențele fiscale, în registrul agricol, precum și în cartea funciară, iar impozitul se calculează conform noii situații începând cu data de 1 ianuarie a anului următor celui în care se înregistrează lucrarea de cadastru" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 466 alin. (6), pentru terenuri (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Declararea clădirilor în scop fiscal nu este condiționată de înregistrarea acestor imobile la oficiile de cadastru și publicitate imobiliară." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 461 alin. (14) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Reperul e înregistrarea la OCPI, nu data măsurătorii și nici data la care firma află de diferență.
- Lucrarea de cadastru se anexează la declarația fiscală. Fără declarație, primăria nu are de unde ști de noua suprafață.
- Efect din anul următor, indiferent dacă impozitul crește sau scade. Nu există recalculare pentru anul curent și nici pentru anii trecuți.
- Unde contează suprafața. La teren, impozitul se calculează pe suprafață, rang de localitate, zonă și categorie de folosință (art. 465 alin. (1)), deci diferența se vede direct. La clădirile firmelor, impozitul se aplică pe valoarea impozabilă (art. 460 alin. (5)). Efectul diferenței de suprafață depinde de cum s-a stabilit valoarea, de exemplu printr-un raport de evaluare care a folosit suprafața din acte.
- Declararea nu așteaptă cadastrul. Obligația de a declara clădirea există și fără înregistrare la OCPI (art. 461 alin. (14)).
- Facilitate legată de intabulare. Consiliul local poate acorda scutire sau reducere pe 2 ani pentru clădirile și terenurile pe care proprietarul le intabulează pe cheltuială proprie (art. 456 alin. (2) lit. l), art. 464 alin. (2) lit. i)). Merită verificat dacă primăria a adoptat-o.
SC Exemplu SRL are un teren intravilan cu construcții care figurează în actul de proprietate cu 1.000 mp. Lucrarea de cadastru, înregistrată la OCPI pe 10 iunie 2026 și depusă la primărie ca anexă la declarație, arată 1.080 mp.
Pentru calcul folosim un nivel ipotetic al impozitului de 8.000 lei/ha, stabilit de consiliul local: - 2026: 0,1000 ha × 8.000 = 800 lei (suprafața din acte); - din 2027: 0,1080 ha × 8.000 = 864 lei (suprafața reală).
Diferența de 64 lei pe an se datorează din 1 ianuarie 2027, nu pentru 2026 și nici pentru anii anteriori.
Ce se greșește în practică
- Lucrarea de cadastru se înregistrează la OCPI, dar nu se depune la primărie ca anexă la declarația fiscală.
- Se cere recalcularea impozitului pentru anul în curs sau pentru anii trecuți, deși legea o permite doar din anul următor.
- Se presupune că declararea clădirii poate aștepta finalizarea cadastrului.
- La clădiri, se modifică suprafața, dar nu se verifică dacă valoarea impozabilă se schimbă.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul pe clădiri sau pe teren și nu depune declarațiile la primărie. Terenul și clădirea se pot urmări în registrul de mijloace fixe, cu valoarea lor. Costul lucrării de cadastru se înregistrează pe baza facturii, ca orice achiziție. Impozitul din decizia de impunere se trece printr-o notă contabilă în Registrul jurnal. Depunerea lucrării de cadastru ca anexă la declarația fiscală rămâne în sarcina contabilului.