Clădire deținută în coproprietate de două firme: cum se împarte impozitul pe clădiri între ele?
Când două firme dețin împreună o clădire, impozitul pe clădiri nu se plătește solidar și nici de una singură pentru ambele. Fiecare coproprietar datorează impozitul pentru partea sa: fie pentru spațiile din partea sa, fie proporțional cu cota-parte stabilită prin acte. Dacă părțile nu se pot stabili, cotele se prezumă egale, iar fiecare datorează o parte egală din impozitul întregii clădiri.
Contează pentru că fiecare firmă înregistrează în contabilitate și plătește doar impozitul propriu. Organul fiscal local emite actele pe fiecare coproprietar, iar ceilalți coproprietari apar în ele doar informativ.
Temeiul legal
„(6) În cazul în care o clădire se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane, fiecare dintre proprietarii comuni ai clădirii datorează impozitul pentru spațiile situate în partea din clădire aflată în proprietatea sa. În cazul în care nu se pot stabili părțile individuale ale proprietarilor în comun, fiecare proprietar în comun datorează o parte egală din impozitul pentru clădirea respectivă.” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 455 alin. (6) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„(2) Dacă o clădire se află în proprietatea comună a două sau mai multor persoane, la stabilirea impozitului datorat se au în vedere următoarele: a) cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Fiecare dintre coproprietari datorează un impozit egal, rezultat în urma împărțirii impozitului datorat pentru întreaga clădire;” — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IX, pct. 14 alin. (2) lit. a) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„b) în cazul în care cotele-părți din dreptul de proprietate asupra clădirii sunt determinate, fiecare coproprietar datorează impozitul corespunzător cotei-părți deținute.” — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IX, pct. 14 alin. (2) lit. b) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
Pașii de urmat:
- Stabilirea părții fiecăruia. Dacă actul de proprietate sau cartea funciară arată cotele, de exemplu 60% și 40%, impozitul se împarte după ele. Dacă spațiile sunt delimitate, fiecare datorează pentru spațiile proprii.
- Lipsa dovezii înseamnă cote egale. Prezumția de cote egale funcționează „până la proba contrară”. Firma care deține mai puțin trebuie să prezinte actele doveditoare la organul fiscal local.
- Evidența fiscală are rol informativ. Normele precizează că reflectarea cotelor-părți în evidența organului fiscal nu are implicații asupra datorării impozitului (pct. 14 alin. (2) lit. c)). Impozitul decurge din dreptul de proprietate dovedit.
- Calculul pornește de la clădirea întreagă. Impozitul pe clădiri se calculează după destinația clădirii și cotele stabilite de consiliul local, apoi se împarte între coproprietari.
SC Exemplu SRL și SC Alfa SRL dețin împreună o clădire nerezidențială, cu cote de 60% și 40% înscrise în actul de proprietate. Impozitul calculat pentru întreaga clădire, la cota stabilită de consiliul local, este de 10.000 lei.
- SC Exemplu SRL datorează 6.000 lei, iar SC Alfa SRL datorează 4.000 lei.
- Dacă actele nu ar arăta cotele și nu s-ar putea stabili părțile, fiecare ar datora 5.000 lei.
- Fiecare firmă înregistrează în contabilitate doar impozitul propriu.
Ce se greșește în practică
- O singură firmă plătește tot impozitul, „pentru că ea folosește clădirea”, iar cealaltă îi refacturează partea. Impozitul e datorat de fiecare coproprietar, iar plata făcută de altul nu schimbă cine datorează.
- Cotele reale nu se dovedesc la organul fiscal local, iar impozitul se stabilește pe cote egale, deși firmele dețin părți inegale.
- Impozitul întreg se înregistrează în contabilitatea fiecărei firme, în loc de partea proprie.
- Coproprietatea se confundă cu închirierea. Chiriașul nu devine coproprietar și nu datorează impozitul pe clădiri pentru o clădire privată.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează impozitul pe clădiri și nu generează declarațiile către organul fiscal local. Impozitul stabilit de primărie pentru partea firmei se înregistrează prin editorul de note contabile. Clădirea poate fi ținută în registrul de mijloace fixe, pentru amortizare.