Clădire cu pereți exteriori din materiale diferite: ce valoare impozabilă se folosește la impozitul pe clădiri?
Se folosește o singură valoare pe metru pătrat: cea a materialului cu ponderea cea mai mare în pereții exteriori. Codul fiscal art. 457 alin. (3) prevede că, pentru o clădire cu pereții exteriori din materiale diferite, se identifică în tabelul de la alin. (2) valoarea impozabilă corespunzătoare materialului cu ponderea cea mai mare. Nu se face o medie ponderată și nu se împarte clădirea pe tronsoane.
Unde se aplică regula
Tabelul cu valori pe metru pătrat din art. 457 alin. (2) servește la calculul impozitului pentru:
- clădirile rezidențiale și clădirile-anexă ale persoanelor fizice (art. 457 alin. (1));
- clădirile nerezidențiale ale persoanelor fizice, când proprietarul nu depune raport de evaluare și a fost notificat — cota de 2% se aplică asupra valorii determinate conform art. 457 (art. 458 alin. (4));
- partea nerezidențială a clădirilor cu destinație mixtă ale persoanelor fizice (art. 459 alin. (1) lit. b)).
La persoanele juridice, valoarea impozabilă nu se calculează pe metru pătrat, ci pornește de la valoarea din evidența organului fiscal, din raportul de evaluare, din valoarea lucrărilor sau din actul de dobândire (art. 460 alin. (5)). Pentru clientul-firmă, materialul pereților nu influențează impozitul.
Diferența dintre categorii, în 2026
Pentru clădirile cu instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire, tabelul din art. 457 alin. (2) prevede:
- categoria A — cadre din beton armat sau pereți exteriori din cărămidă arsă ori alte materiale tratate termic sau chimic: 2.677 lei/mp;
- categoria B — pereți exteriori din lemn, piatră naturală, cărămidă nearsă, vălătuci sau alte materiale netratate: 803 lei/mp.
Diferența e de peste trei ori, deci încadrarea greșită a materialului dominant schimbă substanțial impozitul.
Exemplu
O casă de 120 mp construiți desfășurat, cu toate instalațiile, are pereții exteriori 70% din cărămidă arsă și 30% din lemn. Se află în zona A a unei localități de rangul II (coeficient 2,40, art. 457 alin. (6)). Consiliul local a stabilit cota de 0,1%, în intervalul 0,08%–0,2% permis de art. 457 alin. (1).
- Material cu ponderea cea mai mare: cărămida arsă, deci categoria A.
- Valoare: 120 × 2.677 = 321.240 lei; ajustată cu coeficientul: 321.240 × 2,40 = 770.976 lei.
- Impozit: 770.976 × 0,1% = 770,98 lei.
Dacă s-ar fi folosit greșit categoria B: 120 × 803 × 2,40 = 231.264 lei, impozit 231,26 lei. Diferența de aproape 540 de lei pe an e o subevaluare pe care organul fiscal local o poate recalcula.
Ajustări care se aplică după încadrare
După stabilirea valorii pe metru pătrat pentru materialul dominant, se aplică celelalte reguli ale art. 457: suprafața construită desfășurată (alin. (4)–(5)), coeficientul de rang și zonă (alin. (6)) și reducerea pentru vechime — 15% pentru clădirile între 50 și 100 de ani inclusiv și 25% peste 100 de ani (alin. (6^1)). La clădirile cu renovare majoră, anul terminării se actualizează la anul recepției lucrărilor (alin. (6^2)).
Ce verifică practic contabilul
- Documentul din care rezultă ponderea materialelor (proiect, releveu, certificat de urbanism, expertiză) — păstrați-l la dosarul declarației.
- Dacă ponderile sunt apropiate, încadrarea trebuie argumentată pe măsurători, nu pe aprecieri.
- La clienții persoane juridice, regula nu se aplică — verificați în schimb vechimea raportului de evaluare.
De reținut
- Pereți din materiale diferite: se folosește valoarea materialului cu ponderea cea mai mare (Codul fiscal art. 457 alin. (3)).
- Regula privește calculul pe metru pătrat, specific persoanelor fizice (art. 457–459).
- Categoria A (2.677 lei/mp) și categoria B (803 lei/mp) diferă de peste trei ori.
- Coeficienții de zonă și reducerile pentru vechime se aplică după încadrare.