Construcție cumpărată înainte de aderarea la UE și vândută scutit: ajustarea TVA pe 5 ani
Firma care a dedus TVA pentru o construcție cumpărată, construită, transformată sau modernizată înainte de aderare (1 ianuarie 2007) și care o vinde după aderare fără să opteze pentru taxare ajustează TVA dedusă după regulile art. 305 din Codul fiscal. Perioada de ajustare este însă limitată la 5 ani, nu la cei 20 de ani aplicabili în mod obișnuit imobilelor.
În 2026, limita aceasta rareori mai schimbă rezultatul pentru achiziția inițială: socotită de la anul cumpărării, de cel târziu 2006, perioada s-a încheiat, fie că o socotești pe 5, fie pe 20 de ani. Ce contează practic sunt modernizările făcute după aderare, pentru care Codul are reguli separate.
Temeiul legal
„Persoana impozabilă care a avut dreptul la deducerea integrală sau parțială a taxei aferente unei construcții sau unei părți din aceasta, terenului pe care este situată sau oricărui altui teren care nu este construibil, construite, achiziționate, transformate sau modernizate înainte de data aderării, și care, la sau după data aderării, nu optează pentru taxarea operațiunilor prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. f) va ajusta taxa deductibilă aferentă, în condițiile prevăzute la art. 305 , dar perioada de ajustare este limitată la 5 ani." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 332 alin. (8) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Prevederile alin. (8)-(13) nu sunt aplicabile în cazul livrării unei construcții noi sau a unei părți din aceasta, astfel cum este definită la art. 292 alin. (2) lit. f)" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 332 alin. (14) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Prin excepție, în cazul trecerii persoanei impozabile de la regimul normal de taxare la regimul de scutire pentru întreprinderile mici prevăzut la art. 310 , precum și în cazul livrării bunului de capital în regim de scutire conform art. 292 , ajustarea deducerii se face o singură dată pentru întreaga perioadă de ajustare rămasă, incluzând anul în care apare modificarea destinației de utilizare;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 305 alin. (5) lit. a) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cum se aplică:
- Situația de bază (alin. (8)). Construcție veche, TVA dedusă, vânzare scutită fără opțiune de taxare: se ajustează după art. 305, pe cel mult 5 ani. Ajustarea se face o singură dată, pentru toată perioada rămasă, inclusiv anul vânzării.
- Când începe perioada. Art. 305 alin. (3) fixează începutul perioadei pentru bunurile cumpărate sau construite din anul aderării încolo. Pentru bunurile mai vechi, art. 332 nu spune expres de când se socotesc cei 5 ani, așa că punctul de pornire e interpretabil. În practică, orice pornire până în 2007 inclusiv înseamnă o perioadă încheiată de mult.
- Modernizare după aderare, de cel mult 20% din valoare (alin. (10)). Se ajustează taxa dedusă înainte și după aderare, tot pe cel mult 5 ani. Atenție: art. 332 alin. (1) lit. e) restrânge alin. (10) la lucrările începute înainte de aderare și finalizate după aderare.
- Modernizare după aderare, peste 20% din valoare (alin. (11)). Se ajustează „conform art. 305", fără limita de 5 ani. Modernizarea de cel puțin 20% este ea însăși bun de capital, cu perioadă de 20 de ani care începe la 1 ianuarie a anului primei utilizări după modernizare (art. 305 alin. (2) lit. b) și alin. (3) lit. d)).
- Excepție (alin. (14)). Construcția nouă nu intră sub aceste reguli tranzitorii.
SC Exemplu SRL a cumpărat un depozit în 2005 și a dedus TVA. În 2016 l-a modernizat: TVA dedusă pentru lucrări a fost de 40.000 lei, iar modernizarea a reprezentat 25% din valoarea depozitului după lucrări. Depozitul a fost folosit după modernizare din 2017. În martie 2026 firma vinde depozitul scutit, fără opțiune de taxare.
- Achiziția din 2005: perioada de ajustare s-a încheiat, deci nu mai e nimic de ajustat.
- Modernizarea din 2016: perioada este 2017–2036 (20 de ani). Anii rămași, inclusiv 2026: 2026–2036, adică 11 ani.
- Ajustare: 40.000 × 11 / 20 = 22.000 lei TVA de plătit, în decontul perioadei în care are loc vânzarea.
Ce se greșește în practică
- Se aplică automat perioada de 20 de ani unei construcții cumpărate înainte de aderare, fără limita de 5 ani din alin. (8).
- Se trage concluzia că o clădire veche „nu mai are nimic de ajustat" și se ignoră modernizările de după 2007, care au perioadă proprie.
- Ajustarea se împarte pe ani, deși la vânzarea scutită se face o singură dată, pentru toată perioada rămasă.
- Regulile tranzitorii se aplică unei construcții noi, care este exclusă expres (alin. (14)).
- Nu se păstrează situația bunurilor de capital cerută de art. 305 alin. (8). Fără ea, valoarea și data modernizării nu mai pot fi dovedite.
Ce face iConta.eu
Registrul mijloacelor fixe din iConta.eu arată valoarea, amortizarea și starea fiecărui activ. Aplicația nu ține situația bunurilor de capital pentru ajustarea TVA și nu calculează ajustarea la vânzarea scutită; contabilul o calculează pe baza acestei situații. Suma rezultată se introduce în decontul D300 ca rând manual, la rd. 34 „Ajustări conform pro-rata / ajustări de taxă”, cu semn, și intră în totalul taxei deduse.