Dezvoltatorul care furnizează utilități într-un ansamblu rezidențial trebuie să țină contabilitate separată?
Da. Legea 196/2018 obligă proprietarii și dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care furnizează servicii de utilități publice, cum sunt apa, canalizarea, energia sau gazele prin rețele proprii, să țină evidență contabilă separată pentru fiecare serviciu furnizat sau prestat. În plus, prețurile și tarifele nu se stabilesc liber. Ele se aprobă de autoritatea de reglementare competentă.
Pentru contabilul firmei de dezvoltare, asta înseamnă mai mult decât un cont de venituri din refacturare. Fiecare serviciu de utilitate are nevoie de venituri și costuri urmărite distinct. Tariful aprobat trebuie justificat pe baza acestor costuri, iar firma poate fi verificată ca un operator de utilități.
Temeiul legal
„(1) Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități publice de către proprietarii/ dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceștia au obligația să țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat." — Legea 196/2018, art. 101 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „(3) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care asigură furnizarea serviciilor de utilități publice prin rețele private au aceleași drepturi și obligații ca și operatorii care furnizează/ prestează servicii de utilități publice prin intermediul rețelelor publice […]" — Legea 196/2018, art. 101 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Pentru fiecare serviciu, o evidență separată: apa, canalizarea, energia termică sau alt serviciu furnizat au fiecare veniturile și cheltuielile lor, identificabile distinct. În practică, asta se face prin conturi analitice sau prin centre de cost pe fiecare serviciu. Structura o alege contabilul.
- Tarif aprobat, nu negociat: prețurile se aprobă de autoritatea de reglementare competentă. Evidența separată e baza de fundamentare a tarifului.
- Contorizare la branșament: consumurile facturate se determină numai prin metoda directă, după indicațiile contoarelor de la branșamentul fiecărui imobil (art. 101 alin. (2)).
- Regim de operator: dezvoltatorul are aceleași drepturi și obligații ca operatorii de rețele publice și răspunde după legislația specifică serviciului (art. 101 alin. (3)).
- Refuzul furnizării prin rețelele proprii este contravenție, sancționată cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. p) și alin. (2) lit. d)).
Ce se greșește în practică
- Toate încasările de la locatari se înregistrează într-un singur cont de venituri, fără separare pe serviciu. Obligația din art. 101 alin. (1) nu este îndeplinită.
- Costurile comune, cum sunt energia pentru pompe sau mentenanța rețelei, nu se repartizează pe servicii. Tariful devine greu de justificat.
- Tarifele sunt stabilite de dezvoltator fără aprobarea autorității de reglementare.
- Consumurile sunt facturate estimativ sau pe cote-părți, deși legea cere contorizare directă la branșament.
Ce face iConta.eu
iConta.eu oferă contabilitate în partidă dublă cu plan de conturi în care se pot folosi conturi analitice. Are și centre de cost pe liniile notelor contabile manuale, cu raport de venituri și cheltuieli realizate pe fiecare centru. Un centru de cost pe fiecare serviciu de utilitate poate susține evidența separată. Doar notele manuale poartă centru de cost, deci facturile emise trebuie alocate pe servicii prin conturi analitice sau prin note. Structura evidenței și fundamentarea tarifului rămân decizia contabilului.