Imobil sechestrat și închiriat: cine încasează chiria în timpul executării silite?
Sechestrul pe imobil nu oprește singur încasarea chiriei de către firmă. Codul de procedură fiscală dă organului de executare două instrumente. Primul: poate numi un administrator-sechestru, care administrează imobilul, încasează chiriile și le consemnează la unitățile abilitate, depunând recipisa. Al doilea: chiria e o sumă datorată firmei de un terț, deci poate fi poprită direct la chiriaș. Dacă niciuna dintre măsuri nu e luată, chiria continuă să fie încasată de firmă.
Pentru contabil, contează cine a primit chiria și în ce cont. De asta depinde dacă o înregistrează ca încasare de la chiriaș sau ca plată direct către buget.
Temeiul legal
„La instituirea sechestrului și în tot cursul executării silite, organul de executare silită poate numi un administrator-sechestru, dacă această măsură este necesară pentru administrarea imobilului urmărit, a chiriilor, a arendei și a altor venituri obținute din administrarea acestuia, inclusiv pentru apărarea în litigii privind imobilul respectiv." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 243 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt) „Administratorul-sechestru consemnează veniturile încasate potrivit alin. (1) la unitățile abilitate și depune recipisa la organul de executare silită." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 243 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
„Sunt supuse executării silite prin poprire orice sume urmăribile reprezentând venituri și disponibilități bănești în lei și în valută, titluri de valoare sau alte bunuri mobile necorporale, deținute și/sau datorate, cu orice titlu, debitorului de către terțe persoane sau pe care aceștia le vor datora și/sau deține în viitor în temeiul unor raporturi juridice existente." — Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), art. 236 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_207_2015_consolidat.txt)
Cele trei situații posibile:
- Administrator-sechestru numit. Poate fi creditorul, debitorul sau altă persoană fizică sau juridică (art. 243 alin. (2)). Încasează chiriile, le consemnează și depune recipisa la organul de executare (alin. (3)). Prezintă situația veniturilor și a cheltuielilor de administrare ori de câte ori i se cere (alin. (5)). Dacă nu e creditorul sau debitorul, primește o remunerație fixată de organul de executare, după activitatea depusă (alin. (4)).
- Poprire la chiriaș. Chiria viitoare, datorată în baza contractului de închiriere în curs, intră în sfera popririi (art. 236 alin. (1)). Chiriașul plătește la buget în 3 zile lucrătoare de la înființarea popririi sau de la scadența fiecărei chirii (art. 236 alin. (9) lit. a)). Plata făcută în continuare firmei e nulă (art. 236 alin. (16)).
- Nicio măsură asupra chiriei. Firma încasează în continuare. Imobilul e însă indisponibilizat: nu poate fi vândut fără aprobare (art. 238 alin. (9), aplicabil prin art. 242 alin. (5)). Textul nu interzice expres încasarea chiriei de către firmă.
- Varianta propusă de firmă. În 15 zile de la comunicarea procesului-verbal de sechestru, firma poate cere ca plata integrală să se facă din veniturile imobilului sau din alte venituri, pe cel mult 6 luni. De la aprobare, executarea pe imobil se suspendă (art. 244 alin. (1)–(2)). Pentru motive temeinice, executarea poate fi reluată înainte de 6 luni (alin. (3)).
- Facturarea chiriei. Art. 243 nu spune cine emite factura de chirie când încasează administratorul-sechestru. Tratamentul de TVA și documentul folosit sunt chestiuni interpretabile, de clarificat cu organul de executare.
SC Exemplu SRL datorează 90.000 lei, iar ANAF îi sechestrează în aprilie 2026 un spațiu comercial închiriat, cu o chirie lunară totală de 6.000 lei. Varianta A: organul de executare înființează poprire la chiriaș. Din mai, chiriașul plătește chiria la buget; în 15 luni s-ar stinge datoria, dacă nu se iau și alte măsuri. Varianta B: firma cere, în 15 zile de la comunicarea procesului-verbal, plata din veniturile imobilului și din alte venituri, pe 6 luni. Chiria de 6.000 lei pe lună acoperă 36.000 lei în 6 luni, deci restul de 54.000 lei, adică 9.000 lei pe lună, trebuie să vină din alte venituri ale firmei.
Ce se greșește în practică
- Chiriașul continuă să plătească firmei după primirea adresei de poprire. Plata e nulă și poate fi cerută din nou.
- Firma crede că sechestrul îi interzice automat să încaseze chiria. Interdicția privește dispunerea de imobil, nu încasarea, dacă nu s-a luat o măsură asupra chiriei.
- Contabilul înregistrează chiria virată de chiriaș la buget ca încasare în bancă. Banii nu au trecut prin contul firmei.
- Nu se folosește cererea din art. 244, deși o chirie stabilă e exact sursa de plată avută în vedere de lege.
Ce face iConta.eu
iConta.eu generează nota pentru venitul din chirie, cu TVA colectată, din Operațiuni speciale, Chirii / comodat / refacturări. Factura de chirie se emite din aplicație, ca orice factură. Dacă chiria e plătită de chiriaș direct la buget, prin poprire, contabilul stinge creanța față de chiriaș și datoria fiscală printr-o notă contabilă pe care o introduce și o validează. Aplicația nu știe singură că o chirie a fost poprită și nu ține evidența administratorului-sechestru.