Impozitul pe clădire refacturat chiriașului intră în baza de impozitare a TVA?
Da, când proprietarul a optat pentru taxarea închirierii. Impozitul pe clădire e datorat de proprietar. Dacă el îl recuperează de la chiriaș prin refacturare, suma face parte din contrapartida chiriei și intră în baza de impozitare a TVA. Se aplică aceeași cotă ca la chirie, 21%.
Dacă închirierea este scutită de TVA, pentru că proprietarul nu a optat pentru taxare, refacturarea impozitului urmează regimul chiriei. E tot scutită, iar TVA nu se aplică nici pe chirie, nici pe impozitul refacturat.
Temeiul legal
„(4) Orice cheltuieli cu impozitele și taxele datorate de o persoană impozabilă în legătură cu o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, dacă nu sunt incluse în prețul bunurilor livrate ori al serviciilor prestate, ci sunt recuperate de la clienți prin refacturare, se cuprind în baza de impozitare a taxei pe valoarea adăugată, potrivit prevederilor art. 286 alin. (3) lit. a) din Codul fiscal. De exemplu: – în cazul închirierii unei clădiri, impozitul pe clădiri datorat conform art. 455 alin. (1) din Codul fiscal de proprietarul clădirii se cuprinde în baza de impozitare a TVA, dacă operațiunea este taxabilă prin opțiune;” — HG 1/2016 (Normele metodologice ale Codului fiscal), pct. 30 alin. (4), titlul VII (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Furnizorul/ prestatorul nu poate aplica structura de comisionar prevăzută la pct. 31 alin. (4) pentru a refactura cheltuieli accesorii și nici pentru a refactura cheltuieli cu impozite și taxe conform prevederilor alin. (4) .” — HG 1/2016, pct. 30 alin. (5), titlul VII (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Baza de impozitare cuprinde următoarele: a) impozitele și taxele, dacă prin lege nu se prevede altfel, cu excepția taxei pe valoarea adăugată;” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 286 alin. (3) lit. a) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Impozitul pe clădire nu este o sumă plătită „în numele” chiriașului. Obligația aparține proprietarului. Recuperarea lui de la chiriaș nu intră în excluderea din art. 286 alin. (4) lit. e), care privește sumele achitate în numele și în contul altei persoane.
- Refacturarea nu se poate face ca simplu intermediar. Normele interzic expres structura de comisionar pentru refacturarea impozitelor și taxelor. Suma devine parte din contrapartida serviciului de închiriere.
- Cota urmează chiria. Dacă închirierea este taxată prin opțiune, impozitul refacturat se taxează cu 21%. Dacă este scutită, refacturarea e scutită.
- În contabilitatea proprietarului, impozitul pe clădire rămâne cheltuiala lui cu impozitele. Suma refacturată este venit din chirie, respectiv din refacturare, cu TVA-ul aferent, dacă e cazul.
SC Exemplu SRL închiriază un spațiu comercial către SC Chiriaș SRL și a optat pentru taxarea închirierii. Contractul prevede că chiriașul suportă impozitul pe clădire, de 12.000 lei pe an. SC Exemplu SRL plătește impozitul la primărie și îl refacturează chiriașului.
Factura de refacturare are baza de 12.000 lei, TVA 21% de 2.520 lei și un total de 14.520 lei. Nota contabilă este 4111 = 706 cu 12.000 lei, plus 4111 = 4427 cu 2.520 lei.
Dacă închirierea ar fi fost scutită, factura ar fi avut 12.000 lei, fără TVA, cu mențiunea scutirii.
Ce se greșește în practică
- Impozitul pe clădire se refacturează fără TVA, deși închirierea e taxată prin opțiune, pe ideea că „impozitele nu se taxează”.
- Refacturarea se tratează ca decontare în numele și în contul chiriașului. Normele interzic structura de comisionar pentru impozite și taxe.
- TVA se aplică pe impozitul refacturat, deși închirierea este scutită. Refacturarea urmează regimul operațiunii principale.
- Se folosește altă cotă decât cea a chiriei.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are note contabile dedicate pentru chiria încasată și plătită și pentru refacturarea utilităților. La utilități, factura se emite cu aceeași cotă ca factura furnizorului. Pentru impozitul pe clădire refacturat nu există o operațiune dedicată. Emiți factura cu cota chiriei, iar contarea facturilor emise calculează TVA pe cote. Încadrarea închirierii ca taxabilă prin opțiune sau scutită rămâne decizia contabilului.