Impozitul pe venitul din vânzarea imobilelor: firme
O confuzie frecventă: se caută pentru firme regimul de 1%/3% aplicabil vânzărilor de imobile de către persoane fizice. Acest regim nu există pentru firme — Codul fiscal îl definește expres pentru „patrimoniul personal", iar pentru o persoană juridică, vânzarea unui imobil se impozitează după regulile generale ale impozitului pe profit sau ale impozitului pe veniturile microîntreprinderilor.
Temeiul legal
„Definirea venitului din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. La transferul dreptului de proprietate și al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcțiilor de orice fel și a terenurilor aferente acestora, precum și asupra terenurilor de orice fel fără construcții, contribuabilii datorează un impozit care se calculează la valoarea tranzacției prin aplicarea următoarelor cote: a) 3% pentru construcțiile de orice fel și terenurile aferente acestora [...], deținute o perioadă de până la 3 ani inclusiv; b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), deținute o perioadă mai mare de 3 ani." — Legea 227/2015 (Codul fiscal), art. 111, titlu și alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Cheia e chiar în titlul articolului: „din patrimoniul personal" — regimul de 1%/3% e plasat în Titlul IV al Codului fiscal, dedicat impozitului pe venitul persoanelor fizice, și se aplică exclusiv transferurilor din patrimoniul personal al unei persoane fizice, nu bunurilor deținute de o persoană juridică.
Pentru o firmă (persoană juridică), vânzarea unui imobil urmează regulile generale aplicabile oricărei alte tranzacții economice:
- Firmă plătitoare de impozit pe profit: câștigul din vânzare (preț de vânzare minus valoarea fiscală rămasă neamortizată a imobilului) intră în rezultatul fiscal impozabil al perioadei, supus cotei generale de impozit pe profit, conform art. 13 și următoarele din Codul fiscal — nu există o cotă separată pentru câștigul din vânzarea unui imobil.
- Firmă plătitoare de impozit pe veniturile microîntreprinderilor: prețul de vânzare al imobilului constituie venit impozabil, inclus în baza de calcul a impozitului micro, conform regulilor generale de la art. 53 (cu excepțiile expres prevăzute acolo, care nu vizează în general veniturile din vânzarea de active imobilizate).
- Operațiunea are, în plus, implicații de TVA (livrare de bun imobil, taxabilă sau scutită, după caz, potrivit regulilor din titlul VII al Codului fiscal), complet separate de impozitul pe rezultat.
Ce se greșește în practică
- Se caută să se aplice cota de 1% sau 3% (specifică persoanelor fizice) unei vânzări de imobil făcute de firmă — regimul respectiv nu are corespondent pentru persoane juridice; nu există o „variantă firmă" a acestei cote.
- Se ignoră impactul amortizării fiscale deja dedusă asupra calculului câștigului impozabil — baza de calcul relevantă pentru impozitul pe profit e diferența față de valoarea fiscală rămasă, nu față de costul istoric brut al imobilului.
- Se tratează vânzarea imobilului ca operațiune „neutră" fiscal dacă firma e la micro, uitând că prețul de vânzare intră în veniturile impozabile ale microîntreprinderii, la fel ca orice alt venit.
Ce face iConta.eu
iConta.eu înregistrează vânzarea unui imobil ca orice altă ieșire de imobilizare corporală, calculând rezultatul din cedare (diferența față de valoarea fiscală rămasă) și incluzându-l în calculul impozitului pe profit sau, după caz, în baza impozabilă a microîntreprinderii, pe baza datelor de amortizare deja evidențiate în aplicație. Aplicația nu aplică regimul de 1%/3% specific persoanelor fizice unei firme — acesta nu are aplicabilitate pentru persoane juridice, conform Codului fiscal.