Se restituie fondul de rulment proprietarului care își vinde apartamentul?
Da. Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă actul prin care se transmite proprietatea nu prevede altfel. Regula decurge din natura fondului. Fondul de rulment este o plată anticipată, făcută ca asociația să aibă lichidități pentru cheltuielile curente. Nu este o cheltuială consumată a proprietarului.
Părțile pot conveni altceva în contractul de vânzare. Frecvent, cumpărătorul preia fondul de rulment, iar vânzătorul își recuperează suma prin preț. În acest caz asociația nu restituie nimic și doar transferă suma în evidență pe numele noului proprietar.
Temeiul legal
„(5) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel.” — Legea 196/2018, art. 72 alin. (5) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.” — Legea 196/2018, art. 33 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„- valoarea debitelor membrilor asociaţiilor de proprietari, scăzute din evidenţă prin compensarea cu fondul de rulment al acestora, în situaţia obligaţiei de restituire a fondului de rulment în conformitate cu prevederile legale (461);” — OMFP 3103/2017, anexa nr. 1, contul 115 „Fondul de rulment al membrilor asociațiilor de proprietari" (sursă: anaf_surse/omfp_3103_2017.txt)
Ce înseamnă concret:
- Regula implicită: la vânzare, asociația restituie vânzătorului fondul de rulment pe care l-a plătit.
- Excepția contractuală: dacă actul de vânzare prevede altfel, se aplică actul. De exemplu, cumpărătorul preia fondul, iar asociația transferă suma pe numele lui.
- Restanțele: la vânzare se dovedește plata la zi a cotelor (art. 33). Planul de conturi din OMFP 3103/2017 prevede compensarea debitelor proprietarului cu fondul lui de rulment atunci când fondul trebuie restituit.
- La firma-proprietar: suma plătită ca fond de rulment este recuperabilă, nu consumată. Tratamentul contabil concret rămâne decizia contabilului firmei, pe baza documentelor asociației.
SC Exemplu SRL deține un apartament în Asociația de Proprietari Bloc Exemplu și a plătit la fondul de rulment 700 lei. Vinde apartamentul, iar contractul nu spune nimic despre fondul de rulment. Asociația îi restituie SC Exemplu SRL cei 700 lei. Dacă SC Exemplu SRL ar mai fi avut o restanță de 150 lei pe ultima listă, asociația putea compensa restanța, iar restituirea ar fi fost de 550 lei. Dacă, în schimb, contractul prevedea preluarea fondului de către cumpărător, asociația nu restituie nimic și înregistrează cei 700 lei pe numele cumpărătorului.
Ce se greșește în practică
- Asociația refuză restituirea pe motiv că fondul „rămâne la bloc". Legea prevede restituirea, dacă actul de vânzare nu dispune altfel.
- Nu se citește contractul de vânzare. Asociația restituie vânzătorului, deși părțile conveniseră preluarea fondului de cumpărător, și ajunge să ceară cumpărătorului o nouă plată.
- Fondul de rulment se evidențiază la firma-proprietar ca o cheltuială lunară obișnuită, deși este o sumă recuperabilă la vânzare.
- Fondul se restituie integral fără verificarea restanțelor proprietarului.
Ce face iConta.eu
Pe partea de asociație, iConta.eu nu are un modul pentru asociațiile de proprietari și nu ține evidența fondului de rulment pe proprietari. Pe partea firmei care deține apartamentul, contabilul poate înregistra plata și restituirea fondului de rulment din editorul de note contabile, în registrul jurnal. Alegerea conturilor rămâne decizia contabilului.