Cum se tratează fiscal amenajările cedate proprietarului?
Tratamentul depinde de un singur lucru: dacă amenajarea s-a amortizat complet până la predarea spațiului. Chiriașul care își calibrează corect durata de amortizare nu mai are nicio valoare rămasă la final. Cel care a ales altă durată sau a reziliat mai devreme riscă o cheltuială nedeductibilă.
La chiriaș: amortizarea pe durata contractului
Codul fiscal art. 28 alin. (12) lit. c) stabilește că investițiile la mijloace fixe închiriate se amortizează de cel care le-a făcut, „pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare, după caz”.
Normele (HG 1/2016, pct. 26 din normele la titlul II) detaliază:
- investiția făcută în perioada inițială se amortizează pe perioada inițială sau pe durata rămasă din ea, chiar dacă contractul se prelungește ulterior;
- investiția făcută după prelungire se amortizează pe perioada prelungită sau pe durata rămasă din ea;
- dacă investiția poate fi încadrată în Catalogul mijloacelor fixe, contribuabilul poate opta pentru durata normală de funcționare.
Dacă predai amenajarea proprietarului la termen, amortizată pe durata contractului, nu mai ai nimic de dedus sau de corectat.
Rezilierea înainte de termen
Pct. 30 din aceleași norme spune că valoarea rămasă a investițiilor la mijloacele fixe închiriate, „în situația în care contractele se reziliază înainte de termen, reprezintă cheltuieli nedeductibile, dacă nu au fost valorificate prin vânzare sau casare”.
Practic, ai trei variante:
- vânzarea amenajării, de regulă către proprietar sau către noul chiriaș: valoarea rămasă se compensează cu prețul obținut;
- casarea elementelor care pot fi demontate și valorificate;
- lăsarea gratuită: valoarea rămasă se scade din evidență ca cheltuială nedeductibilă.
Exemplu
Contract pe 5 ani. În luna 1, chiriașul face compartimentări de 60.000 lei, amortizate liniar în 60 de luni, adică 1.000 lei pe lună. Contractul se reziliază după 36 de luni.
- Valoarea rămasă este 24.000 lei.
- Dacă amenajarea rămâne gratuit proprietarului, cei 24.000 lei sunt cheltuială nedeductibilă. Se adaugă la rezultatul fiscal în D101.
- Dacă proprietarul plătește 20.000 lei pentru amenajare, operațiunea e o vânzare. Venitul de 20.000 lei acoperă aproape toată valoarea rămasă, iar prevederea despre nedeductibilitate nu se mai aplică.
La proprietarul persoană fizică
HG 1/2016, pct. 20 alin. (2) din normele la titlul IV, prevede că valoarea investițiilor făcute de chiriaș la bunurile proprietarului face parte din venitul brut al proprietarului din cedarea folosinței. Chiriașul trebuie să comunice proprietarului valoarea investiției în 30 de zile de la finalizare. Proprietarul o declară în declarația privind venitul realizat.
Pentru chiriaș, asta înseamnă un pas administrativ: o adresă scrisă către proprietar, cu valoarea investiției, trimisă în 30 de zile.
TVA
Regimul de TVA pentru investițiile lăsate proprietarului e tratat separat, în ghidul despre colectarea TVA pentru investițiile rămase proprietarului la finalul chiriei. Aici nu reluăm analiza.
Pași pentru contabil
- La punerea în funcțiune, alege durata: contractul inițial sau durata din Catalog. Documentează alegerea.
- Nu extinde amortizarea când contractul se prelungește. Investițiile vechi rămân pe perioada inițială.
- Comunică proprietarului valoarea investiției în 30 de zile.
- La reziliere, alege între vânzare, casare și cedare gratuită, știind că ultima creează o cheltuială nedeductibilă.
De reținut
- Amortizarea se face pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare (Codul fiscal art. 28 alin. (12) lit. c)).
- La rezilierea anticipată, valoarea rămasă e nedeductibilă dacă nu e valorificată prin vânzare sau casare (HG 1/2016, pct. 30).
- Pentru proprietarul persoană fizică, investiția chiriașului e venit brut.