Cum se tratează veniturile din chirii la micro vs profit
Când o firmă (nu o persoană fizică) încasează chirii — de exemplu pentru un spațiu deținut și închiriat unor terți — modul în care venitul respectiv e impozitat depinde exclusiv de regimul fiscal al firmei, nu de natura chiriei în sine. Nu există o regulă specială pentru veniturile din chirii la microîntreprinderi: ele intră în baza de impozitare la fel ca orice alt venit.
Temeiul legal
„Baza impozabilă Baza impozabilă a impozitului pe veniturile microîntreprinderilor o constituie veniturile din orice sursă, din care se scad: [...]" — Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 53 alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
- La microîntreprindere: venitul din chirii intră, ca orice alt venit din exploatare, în baza impozabilă de la art. 53 — se impozitează la cota de micro (1% sau 3%, în funcție de îndeplinirea condițiilor legale) aplicată la valoarea brută a chiriei încasate/de încasat, fără a scădea cheltuielile aferente (întreținere, amortizare, reparații) — regimul micro nu permite deducerea cheltuielilor, spre deosebire de impozitul pe profit.
- La impozit pe profit: venitul din chirii intră în veniturile totale, dar impozitul de 16% se aplică asupra profitului — adică venitul din chirii minus cheltuielile deductibile aferente (amortizarea imobilului, întreținere, asigurări, utilități nerefacturate etc.).
- Firma trebuie să verifice și condițiile de încadrare ca microîntreprindere de la art. 47 (plafonul de venituri, existența a cel puțin un salariat, structura acționariatului etc.) — veniturile din chirii se cumulează cu restul veniturilor firmei la verificarea acestor praguri, la fel ca orice altă sursă.
- Dacă activitatea de închiriere e singura sau principala activitate a firmei, alegerea între micro și profit devine, practic, o decizie de optimizare: la marje mari (cheltuieli reduse față de chiria încasată), micro poate fi mai avantajos; la marje mici sau cheltuieli mari (credit ipotecar, renovări majore), impozitul pe profit poate ieși mai mic, pentru că se calculează pe profitul net, nu pe venitul brut.
Ce se greșește în practică
- Se presupune că veniturile din chirii au un regim special la microîntreprinderi (cotă diferită sau bază de calcul diferită) — nu există așa ceva; se aplică regula generală de la art. 53.
- Se scad cheltuielile cu întreținerea sau amortizarea imobilului din baza de impozitare a microîntreprinderii, deși regimul micro nu permite deduceri de acest fel.
- Se confundă veniturile din chirii obținute de o firmă (venit din exploatare, impozitat conform titlului III sau II din Codul fiscal) cu veniturile din cedarea folosinței bunurilor obținute de o persoană fizică din patrimoniul personal (impozitate separat, conform Titlului IV) — regimurile și bazele legale sunt complet diferite.
- Se ignoră faptul că veniturile din chirii se cumulează cu restul veniturilor firmei la verificarea plafonului de încadrare ca microîntreprindere.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un motor dedicat pentru chirii și comodat (comodat_chirii), care generează notele contabile corecte pentru chiria plătită (cont 612) și chiria încasată ca activitate (cont 4111 = 706 + 4427, cu TVA), inclusiv pentru refacturarea utilităților către chiriaș. Aplicația nu decide automat dacă un venit din chirii e mai avantajos impozitat la regimul micro sau la profit — acesta rămâne un calcul de optimizare fiscală pe care contabilul îl face separat, folosind cifrele de venituri și cheltuieli evidențiate în aplicație.