TVA 5% pentru construcția de locuințe: plafon
Cota redusă de TVA de 5% pentru achiziția de locuințe, cunoscută mulți ani ca facilitate fiscală în domeniul rezidențial, nu mai există ca atare din 1 august 2025. Legea nr. 141/2025 a eliminat vechea structură de cote reduse (5% și 9%) și a lăsat o singură cotă redusă, de 11%, aplicabilă unei liste limitative de bunuri și servicii — printre care, cu condiții specifice, și locuințele considerate „parte a politicii sociale".
Temeiul legal
„Cota standard se aplică asupra bazei de impozitare pentru operațiunile impozabile care nu sunt scutite de taxă sau care nu sunt supuse cotei reduse, iar nivelul acesteia este 21%. [...] Cota redusă de 11% se aplică asupra bazei de impozitare pentru următoarele prestări de servicii și/sau livrări de bunuri: [...] l) livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite." — Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, art. 291 alin. (1) și alin. (2) lit. l), astfel cum au fost modificate de Legea nr. 141/2025 (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Vechile alineate (3) și următoarele ale art. 291 — cele care stabileau cota de 5% pentru locuințele de până la 600.000 lei, cu suprafață utilă de maximum 120 mp — au fost abrogate odată cu modificarea din 2025. Legea a prevăzut însă un regim tranzitoriu, aplicabil doar pentru o perioadă limitată, cu o cotă de 9% (nu 5%) și cu aceleași praguri valorice și de suprafață:
„Persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, poate achiziționa în perioada 1 august 2025-31 iulie 2026 inclusiv o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții: a) locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată." — Legea nr. 141/2025, Articolul III alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Regimul tranzitoriu de 9% nu era disponibil pentru orice cumpărător nou din acea perioadă, ci doar pentru cei care „a[u] încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe" (Articolul III alin. 1 lit. d) — practic, doar pentru tranzacțiile deja angajate printr-un avans înainte de intrarea în vigoare a legii. Fereastra s-a închis complet la 31 iulie 2026 — deci, la data acestui ghid, regimul tranzitoriu de 9% s-a încheiat deja. Din 1 august 2026, pentru achizițiile de locuințe de către persoane fizice nu mai există nicio cotă redusă generală bazată pe plafonul de 600.000 lei; se aplică fie cota standard de 21%, fie, dacă locuința se încadrează strict în categoria „locuință ca parte a politicii sociale" (definită restrictiv de lege — cămine de bătrâni, case de copii, centre de recuperare pentru minori cu handicap ș.a.), cota redusă de 11%.
Pentru firmele care construiesc și vând locuințe, concluzia practică e simplă: cota de 5% nu se mai aplică sub nicio formă, iar cota tranzitorie de 9% a expirat; regimul curent e 21% standard sau 11% pentru locuințele care se încadrează expres la definiția politicii sociale de la art. 291 alin. (2) lit. l).
Ce se greșește în practică
- Se aplică din obișnuință cota de 5% la vânzarea unei locuințe noi, deși aceasta a fost abrogată încă din august 2025.
- Se confundă regimul tranzitoriu de 9% (valabil doar 1 august 2025 – 31 iulie 2026, cu plafon de 600.000 lei și 120 mp) cu regula permanentă de 11% pentru „locuințe ca parte a politicii sociale" — cele două categorii au condiții complet diferite.
- Se presupune greșit că orice locuință sub 600.000 lei beneficiază de cotă redusă — plafonul valoric era specific regimului tranzitoriu, deja expirat, nu unei reguli permanente.
- Nu se verifică dacă locuința se încadrează strict în definiția restrictivă de la art. 291 alin. (2) lit. l) (cămine de bătrâni, centre pentru minori cu handicap etc.) înainte de a aplica cota de 11% unei locuințe obișnuite.
Ce face iConta.eu
Din verificarea codului sursă (core/common.py, registrul COTE), iConta.eu ține istoricul complet al cotelor de TVA (inclusiv fostele 9% și 5%, cu temeiurile lor legale), dar pentru orice dată de la 1 august 2025 încolo, atât fosta cotă de 9%, cât și fosta cotă de 5% sunt înregistrate ca fiind înlocuite de cota unică de 11% (Legea 141/2025, art. 291 alin. (2)) — codul distinge intern între cele două (9% a fost „comasată" în 11%, 5% a fost „abrogată" ca atare de la aceeași dată), dar rezultatul practic e identic: aplicația nu va mai propune 5% sau 9% pentru o factură emisă după 1 august 2025. Utilizatorul trebuie totuși să confirme manual dacă o locuință anume se încadrează la cota de 11% (politică socială) sau la 21% standard, întrucât încadrarea depinde de caracteristici pe care aplicația nu le verifică automat (tipul beneficiarului, suprafața, destinația clădirii).