Unde se înregistrează veniturile asociației de proprietari din închirierea spațiilor comune și din dobânzi?
Veniturile din exploatarea proprietății comune aparțin asociației de proprietari, nu proprietarilor. Aici intră chiria pentru un spațiu comun, pentru acoperiș sau pentru fațadă (reclame, antene) și dobânzile bancare. Aceste venituri alimentează numai fondul de reparații. Nu se împart proprietarilor și nu se folosesc pentru a reduce întreținerea curentă. Se evidențiază în registrul unic de venituri și cheltuieli al asociației. Lista lor și cheltuielile aferente se afișează semestrial la avizier, într-un raport.
Pe partea fiscală, asociația care obține astfel de venituri intră sub incidența impozitului pe profit. Codul fiscal o scoate din sfera titlului doar dacă nu are venituri din exploatarea proprietății comune. Veniturile folosite pentru întreținerea și repararea proprietății comune sau pentru eficiența clădirii sunt însă venituri neimpozabile.
Temeiul legal
„(1) Toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparțin asociației de proprietari. (2) Veniturile prevăzute la alin. (1) alimentează numai fondul de reparații al asociației de proprietari și nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum și cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afișat la avizierul asociației, și se evidențiază în registrul unic de venituri și cheltuieli al asociației de proprietari.” — Legea 196/2018, art. 70 alin. (1)-(2) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„Nu intră sub incidența prezentului titlu următoarele persoane juridice române:” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 13 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„asociațiile de proprietari constituite ca persoane juridice și asociațiile de locatari recunoscute ca asociații de proprietari, cu excepția celor care obțin venituri din exploatarea proprietății comune, potrivit legii.” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 13 alin. (2) lit. k) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„pentru asociațiile de proprietari constituite ca persoane juridice și asociațiile de locatari recunoscute ca asociații de proprietari, veniturile obținute și utilizate, în anul curent sau în anii următori, pentru îmbunătățirea utilităților și a eficienței clădirii, pentru întreținerea și repararea proprietății comune, potrivit legii;” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 15 alin. (1) lit. c) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Pe scurt:
- Evidență: în registrul unic de venituri și cheltuieli, cu destinație fondul de reparații.
- Afișare: lunar, lista de venituri și cheltuieli, inclusiv veniturile din exploatarea proprietății comune (art. 66 alin. (1) lit. o)); semestrial, raportul cerut de art. 70 alin. (2).
- Destinație: numai fondul de reparații. Fondul se folosește doar pentru consolidare, reabilitare termică, calitatea ambiental-arhitecturală și repararea și îmbunătățirea proprietății comune (art. 71 alin. (2)).
- Sancțiune: utilizarea veniturilor asociației altfel decât prevăd art. 20, 70 și 74 este contravenție, cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei (art. 102 alin. (1) lit. m) și alin. (2) lit. d)).
Asociația de Proprietari Bloc Exemplu încasează 6.000 lei pe an chirie pentru amplasarea unei antene pe acoperiș și 200 lei dobânzi bancare. Cei 6.200 lei se înregistrează în registrul unic de venituri și cheltuieli și măresc fondul de reparații. Nu scad cotele de întreținere. Asociația are venituri din exploatarea proprietății comune, deci intră sub incidența impozitului pe profit. Dacă întreaga sumă se folosește pentru repararea acoperișului, ea este venit neimpozabil potrivit art. 15 alin. (1) lit. c) din Codul fiscal.
Ce se greșește în practică
- Chiria încasată se scade din întreținerea lunară „ca să plătească oamenii mai puțin". Legea interzice plata acestor venituri către proprietari și le dirijează numai spre fondul de reparații.
- Dobânzile bancare se trec la „alte venituri" fără destinație. Legea le include expres în veniturile care alimentează fondul de reparații.
- Se presupune că asociația nu are nicio obligație fiscală. Asociația care obține venituri din exploatarea proprietății comune nu mai beneficiază de excluderea de la art. 13 alin. (2) lit. k).
- Se omite raportul semestrial afișat la avizier.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un regim dedicat asociațiilor de proprietari. Nu ține registrul unic de venituri și cheltuieli și nici evidența fondului de reparații. Regimurile disponibile sunt SRL (partidă dublă) și PFA/II/IF (partidă simplă). Încadrarea fiscală a veniturilor asociației rămâne decizia contabilului.