Vânzarea unui imobil din patrimoniul afacerii unui PFA se impozitează la notar cu 1% sau 3%?
Nu. Impozitul de 1% sau 3% de la notar privește imobilele din patrimoniul personal. Un imobil trecut în Registrul-inventar al PFA face parte din patrimoniul afacerii. La vânzarea lui, câștigul intră în venitul brut al activității independente și se impozitează odată cu venitul net anual, prin declarația unică.
Ca notarul să nu rețină impozitul de 1% sau 3%, PFA trebuie să prezinte certificatul de înregistrare fiscală și un extras de carte funciară din care să rezulte că imobilul face parte din patrimoniul afacerii. Fără aceste documente, tranzacția riscă să fie tratată ca transfer din patrimoniul personal.
Temeiul legal
„Face excepție de la impunere transmiterea dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia pentru proprietățile imobiliare din patrimoniul afacerii definite conform pct. 7 alin. (8) din normele metodologice date în aplicarea art. 68 din Codul fiscal, acestea fiind incluse în categoriile de venituri pentru care venitul net anual se determină pe baza datelor din contabilitate. Pentru aplicarea regimului fiscal stabilit în cazul transferului dreptului de proprietate sau al dezmembrămintelor acestuia, pentru proprietățile imobiliare din patrimoniul afacerii, contribuabilii au obligația prezentării următoarelor documente: certificatul de înregistrare sau, după caz, certificatul de înregistrare fiscală și extrasul de carte funciară din care să rezulte că imobilul face parte din patrimoniul afacerii." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 33 alin. (2) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„În aplicarea prevederilor art. 68 din Codul fiscal, toate bunurile, drepturile și obligațiile aferente desfășurării activității se înscriu în Registrul-inventar și constituie patrimoniul afacerii." — HG 1/2016 (Normele Codului fiscal), titlul IV, pct. 7 alin. (8) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„câștigurile din transferul activelor din patrimoniul afacerii, utilizate într-o activitate independentă, exclusiv contravaloarea bunurilor din patrimoniul personal afectate exercitării activității, rămase la încetarea activității;" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 68 alin. (2) lit. c) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Art. 111 din Codul fiscal are ca obiect transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Imobilul din patrimoniul afacerii nu intră sub incidența lui.
- Câștigul din vânzare face parte din venitul brut al PFA (art. 68 alin. (2) lit. c)). Se declară în declarația unică și se impozitează cu 10% pe venitul net anual, împreună cu restul activității.
- Excepția e legată, în norme, de venitul net determinat pe baza datelor din contabilitate, adică de sistemul real. Pentru un PFA impus la normă de venit, încadrarea trebuie verificată separat.
- Imobilul trebuie să fie efectiv în Registrul-inventar și să figureze în cartea funciară ca parte din patrimoniul afacerii. O simplă folosire a locuinței personale ca sediu nu îl transformă în activ al afacerii.
Un PFA în sistem real are în Registrul-inventar un spațiu comercial, înscris în cartea funciară ca parte din patrimoniul afacerii. Îl vinde cu 300.000 lei, iar la notar prezintă certificatul de înregistrare fiscală și extrasul de carte funciară.
- La notar: nu se reține impozitul de 1% (3.000 lei) sau 3% (9.000 lei).
- În contabilitatea PFA: câștigul din vânzare intră în venitul brut al anului.
- Impozitul: 10% din venitul net anual al activității, stabilit prin declarația unică, nu un procent din prețul de vânzare.
Ce se greșește în practică
- Notarul reține 1% sau 3%, iar câștigul e inclus și în venitul brut al PFA. Același venit e impozitat de două ori.
- PFA nu prezintă extrasul de carte funciară cu mențiunea privind patrimoniul afacerii. Excepția nu se poate aplica.
- Un imobil personal, folosit doar ca sediu, e tratat ca activ al afacerii. Fără înscrierea în Registrul-inventar, rămâne în patrimoniul personal.
- Se uită că încasarea din vânzare trebuie înregistrată în evidența PFA. Câștigul lipsește apoi din declarația unică.
Ce face iConta.eu
Pentru PFA, iConta.eu ține Registrul de încasări și plăți pe luni. Motorul pentru declarația unică adună în venitul brut încasările validate din categoria „activitate", iar din acestea calculează venitul net și contribuțiile CAS și CASS pe plafoane. Cum reflectă în registru câștigul din vânzarea imobilului decide contabilul, pentru că motorul ia în calcul doar sumele din această categorie. Aplicația nu decide dacă imobilul face parte din patrimoniul afacerii.