Ce acord este necesar pentru ca asociația de proprietari să contracteze un credit bancar pentru reabilitare?
Este nevoie de acordul scris al tuturor proprietarilor. Adunarea generală adoptă hotărârea de contractare a împrumutului, dar o poate face numai în baza acestui acord unanim. Majoritatea obișnuită, de jumătate plus unu, care ajunge pentru alte hotărâri, nu e suficientă aici.
Regula are o logică practică: creditul se rambursează din contribuțiile tuturor proprietarilor, pe ani de zile. De aceea legea nu permite ca o majoritate să îi oblige pe ceilalți la o datorie bancară fără acordul lor explicit.
Temeiul legal
„f) în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;" — Legea 196/2018, art. 53 lit. f) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obținute pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a condominiului și alte lucrări;" — Legea 196/2018, art. 55 alin. (1) lit. p) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;" — Legea 196/2018, art. 49 alin. (3) lit. b) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Pentru ce credite: consolidare și modernizare a condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor, reabilitare termică pentru performanță energetică și reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei.
- Două acte distincte: acordul scris al fiecărui proprietar și hotărârea adunării generale. Hotărârea fără acordurile scrise nu îndeplinește condiția legii.
- Toți proprietarii, nu doar membrii. Textul cere acordul „tuturor proprietarilor", nu al membrilor asociației sau al celor prezenți la adunare.
- După aprobare: comitetul executiv gestionează derularea creditului, conform hotărârilor adunării generale.
- Fondurile pentru reabilitare: hotărârile privind stabilirea fondurilor de consolidare, reabilitare și modernizare se votează cu vot ponderat după cota-parte indiviză. E o regulă diferită de acordul unanim cerut pentru împrumutul bancar.
Blocul Asociației de Proprietari Exemplu are 40 de apartamente. Adunarea generală vrea un credit de 800.000 lei pentru reabilitare termică. La adunare, 36 de proprietari votează pentru. Hotărârea de contractare nu se poate adopta până nu se obțin acordurile scrise și ale celorlalți 4 proprietari. Fără ele, asociația poate vota, cu vot ponderat, doar constituirea unui fond de reabilitare din contribuții.
Ce se greșește în practică
- Se aprobă creditul cu majoritatea celor prezenți la adunare, ca pentru orice altă hotărâre.
- Se strâng semnături doar pe tabelul de prezență al adunării, fără un acord scris explicit al fiecărui proprietar pentru împrumut.
- Se omit proprietarii persoane juridice sau cei care nu sunt membri ai asociației.
- În evidență, creditul primit se tratează ca venit al asociației, deși e o datorie ce trebuie rambursată, iar ratele se repartizează proprietarilor.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un modul dedicat asociațiilor de proprietari și nu gestionează acordurile proprietarilor sau repartizarea ratelor de credit pe apartamente. Pentru entitățile ținute în aplicație, creditele și dobânzile se înregistrează prin nota contabilă, iar tratamentul lor rămâne decizia contabilului.