Firma care închiriază un apartament rămâne obligată să plătească întreținerea către asociația de proprietari?
Da. Față de asociația de proprietari răspunde proprietarul, nu chiriașul. Firma poate conveni cu chiriașul ca acesta să plătească întreținerea, dar înțelegerea produce efecte numai între ei doi. Dacă chiriașul nu plătește, asociația se îndreaptă tot împotriva firmei-proprietar.
Pentru contabilul firmei, asta înseamnă că restanțele din lista de plată a asociației sunt, juridic, datorii ale firmei. Apoi firma își recuperează banii de la chiriaș, pe baza contractului.
Temeiul legal
„(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator și locatar, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, prevăzute în prezenta lege." — Legea 196/2018, art. 30 alin. (6) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței. (2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat." — Legea 196/2018, art. 30 alin. (1)-(2) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „s) proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;" — Legea 196/2018, art. 2 lit. s) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Firma e proprietar în sensul legii. Legea definește proprietarul ca persoană fizică sau juridică, deci obligațiile față de asociație sunt aceleași ca pentru o persoană fizică.
- Contractul de închiriere nu se opune asociației. Clauza „chiriașul plătește întreținerea" e valabilă între părți, dar nu mută datoria. Nici neplata chiriașului nu o scoate pe firmă din obligație.
- Notificarea chiriașului. În 10 zile de la semnarea contractului, firma anunță în scris președintele asociației despre chiriaș. Informația contează la cheltuielile repartizate pe persoană.
- Recuperarea de la chiriaș. Ce plătește firma în locul chiriașului se recuperează pe baza contractului de închiriere.
SC Exemplu SRL deține un apartament închiriat către un angajat al altei firme. Contractul prevede că chiriașul plătește întreținerea direct la asociație. După 3 luni, pe lista de plată apare o restanță de 1.500 lei. Asociația o poate cere de la SC Exemplu SRL. Firma plătește și îi facturează sau îi solicită chiriașului suma, conform clauzelor contractului.
Ce se greșește în practică
- Contabilul firmei nu urmărește deloc lista de plată a asociației, considerând întreținerea „problema chiriașului", și află de restanțe abia la somație.
- Nu se notifică președintele asociației despre chiriaș în termenul de 10 zile, iar repartizarea pe persoane ajunge să fie greșită.
- La vânzarea apartamentului apar restanțe neștiute. Legea cere o adeverință de la asociație privind plata cotelor, pe care notarul o solicită la înstrăinare.
- Contractul de închiriere nu prevede cum se recuperează de la chiriaș sumele plătite de proprietar în locul lui.
Ce face iConta.eu
Pentru firma-proprietar, iConta.eu oferă contabilitatea generală: înregistrarea facturilor și a datoriilor față de asociație prin nota contabilă, emiterea facturilor către chiriaș, reconcilierea plăților din extrasul bancar. Aplicația nu verifică situația restanțelor de la asociație și nu calculează cota de întreținere. Tratamentul refacturării către chiriaș rămâne decizia contabilului.