Ce penalități de întârziere poate aplica asociația de proprietari pentru restanțele la întreținere?
Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice restanță afișată pe lista de plată. Nu este obligată să o facă. Legea pune trei limite:
- penalitatea este de cel mult 0,2% pe zi de întârziere;
- se aplică numai după 30 de zile de la termenul scadent;
- suma penalităților nu poate depăși suma la care s-au aplicat.
Pentru o firmă care are un spațiu în bloc, sau pentru contabilul care verifică o notificare de restanță, aceste limite sunt primul lucru de controlat. O penalitate peste 0,2% pe zi, aplicată din prima zi după scadență sau mai mare decât debitul, încalcă legea.
Temeiul legal
„(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.” — Legea 196/2018, art. 77 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere, prevăzute la alin. (1) , se includ în fondul de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de proprietari de către terți, precum și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în alte scopuri.” — Legea 196/2018, art. 77 alin. (3) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
De reținut:
- Scadența este termenul de plată de pe lista lunară, de cel mult 30 de zile calendaristice de la afișare (art. 77 alin. (2)). Penalitățile nu pot începe înainte să treacă încă 30 de zile de la scadență.
- De când se numără zilele de penalitate: legea spune că penalitățile „se vor aplica numai după" cele 30 de zile. Nu spune expres dacă, după această perioadă, se calculează retroactiv de la scadență. Varianta prudentă, care nu poate fi contestată ca depășire a limitei, este calculul doar pentru zilele de după perioada de 30 de zile. Sistemul aprobat de asociație trebuie să fie clar pe acest punct.
- Plafonul total: penalitățile cumulate nu depășesc restanța la care se aplică.
- Destinația: fondul de penalități, folosit cu prioritate pentru penalitățile datorate de asociație terților și pentru reparații, reabilitare termică sau consolidare. Sumele nu pot fi folosite în alte scopuri.
- Pasul următor: după 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei, asociația poate acționa în instanță proprietarul restanțier (art. 78 alin. (2)).
SC Exemplu SRL are o restanță de 1.000 lei. Asociația de Proprietari Bloc Exemplu aplică nivelul maxim de 0,2% pe zi, adică 2 lei pe zi. Lista a fost afișată pe 1 martie, cu scadența la 31 martie. Penalitățile pot fi aplicate numai după 30 aprilie. Dacă restanța se achită pe 30 mai și se numără doar cele 30 de zile de după perioada de grație, penalitatea este 30 × 2 = 60 lei. Indiferent de durată, totalul penalităților pentru această restanță nu poate trece de 1.000 lei.
Ce se greșește în practică
- Se aplică un procent peste 0,2% pe zi sau o penalitate fixă lunară care, raportată la zi, depășește limita.
- Penalitățile curg din prima zi după scadență, ignorând perioada de 30 de zile.
- Penalitățile cumulate cresc peste valoarea restanței.
- Sumele din penalități se folosesc pentru cheltuieli curente, deși legea le dă o destinație limitată.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu calculează penalitățile asociațiilor de proprietari și nu are un modul pentru acestea. Pentru firma-proprietar, penalitățile facturate de asociație se pot înregistra din editorul de note contabile, în contabilitatea firmei. Încadrarea lor contabilă și fiscală rămâne decizia contabilului.