Cum se înscrie ipoteca legală a asociației de proprietari pentru restanțele la cotele de întreținere?
Asociația de proprietari are, prin lege, ipotecă asupra apartamentelor și spațiilor proprietarilor pentru cotele de contribuție neplătite — nu trebuie să încheie un contract de ipotecă. Ca ipoteca să fie opozabilă, ea se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată din care rezultă restanța, și numai după ce au trecut termenele pentru acțiunea în instanță: peste 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei.
Înscrierea este gratuită, iar după plata datoriei președintele e obligat să ceară radierea în cel mult 10 zile. Pentru contabil, rolul concret e extrasul corect din lista de plată: suma restantă trebuie să rezulte clar din el.
Temeiul legal
„(1) Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari." — Legea 196/2018, art. 80 alin. (1) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „(3) Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art. 78 alin. (2) . Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate. (4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar." — Legea 196/2018, art. 80 alin. (3)-(4) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt) „(6) Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la ipoteca imobiliară legală și privilegiul general mobiliar prevăzute la alin. (1) și (2) sunt scutite de tarif sau taxă de timbru." — Legea 196/2018, art. 80 alin. (6) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Pe scurt, procedura:
- Cine cere: președintele asociației de proprietari.
- Pe ce bază: extrasul de pe ultima listă lunară de plată, din care rezultă suma restantă.
- Când: numai după împlinirea termenelor de la art. 78 alin. (2) — peste 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei.
- Cost: fără tarif și fără taxă de timbru pentru publicitatea imobiliară.
- Radierea: la cererea președintelui sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a unui înscris al asociației care confirmă plata; președintele trebuie să o ceară în cel mult 10 zile de la plată, altfel răspunde pentru prejudiciile aduse proprietarului (alin. 5).
SC Exemplu SRL deține un spațiu comercial în condominiu și are o restanță de 2.400 lei, afișată pe ultima listă de plată. După ce trec 60 de zile de la scadență, președintele depune la cartea funciară cererea de înscriere, cu extrasul din listă care arată cei 2.400 lei. Pe 10 iunie firma plătește integral; asociația îi eliberează chitanța, iar președintele trebuie să ceară radierea cel târziu pe 20 iunie.
Ce se greșește în practică
- Cererea de înscriere se depune înainte de împlinirea termenelor de la art. 78 alin. (2).
- Extrasul prezentat nu provine de pe ultima listă lunară de plată sau nu arată distinct suma datorată cu titlu de restanță.
- După plata restanței, radierea se amână luni de zile — președintele riscă să răspundă pentru prejudiciu.
- Se plătesc tarife de publicitate imobiliară, deși operațiunea e scutită.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un modul dedicat asociațiilor de proprietari: nu întocmește liste lunare de plată, nu generează extrase de restanțe și nu urmărește termenele pentru ipoteca legală. Creanțele asociației față de proprietari se pot înregistra în contabilitatea generală, prin note contabile, iar documentele pentru cartea funciară rămân în sarcina președintelui și a administratorului.