Cum se constituie fondul de reparații al asociației de proprietari și pentru ce poate fi folosit?
Fondul de reparații este obligatoriu. Proprietarii membri ai asociației trebuie să aprobe anual un fond de reparații. Comitetul executiv fundamentează suma necesară și o prezintă adunării generale. Fondul se încasează în avans, în tranșe lunare egale, trecute pe lista de plată a cheltuielilor, și se depune în contul asociației. Se folosește numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale și repararea și îmbunătățirea proprietății comune.
Fondul are și o a doua sursă de alimentare: toate veniturile din exploatarea proprietății comune, inclusiv dobânzile bancare (art. 70 alin. (2)).
Temeiul legal
„(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. (3) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparații se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociației de proprietari prevăzut la art. 20 alin. (1) .” — Legea 196/2018, art. 71 alin. (2)-(3) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„Serveşte ca document pentru evidenţa fondului de reparaţii al asociaţiei de proprietari constituit din contribuţiile proprietarilor conform cotelor-părţi indivize.” — OMFP 3103/2017, anexa nr. 2, Registrul pentru evidența fondului de reparații (cod 14-6-25/b) (sursă: anaf_surse/omfp_3103_2017.txt)
Pașii de constituire:
- Fundamentarea: comitetul executiv estimează suma anuală necesară, în funcție de lucrările planificate.
- Aprobarea: adunarea generală aprobă fondul anual.
- Repartizarea: contribuția fiecărui proprietar se stabilește după cota-parte indiviză, așa cum arată registrul pentru evidența fondului de reparații din OMFP 3103/2017.
- Încasarea: în tranșe lunare egale, pe lista de plată, cu chitanță nominală separată (art. 71 alin. (4)).
- Depunerea: în contul unic al asociației. Evidența se ține pe fiecare proprietar.
Sancțiuni (art. 102 din Legea 196/2018):
- neluarea măsurilor pentru constituirea fondului de reparații: amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei (alin. (1) lit. j) și alin. (2) lit. c));
- utilizarea fondului de reparații cu altă destinație: amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei (alin. (1) lit. l) și alin. (2) lit. e)).
Comitetul executiv al Asociației de Proprietari Bloc Exemplu propune un fond de reparații de 48.000 lei pentru 2027, pentru repararea acoperișului. Adunarea generală îl aprobă. Tranșa lunară totală este 48.000 / 12 = 4.000 lei. Un apartament cu o cotă-parte indiviză de 2,5% plătește 4.000 × 2,5% = 100 lei pe lună la fondul de reparații, pe chitanță separată.
Ce se greșește în practică
- Fondul de reparații se strânge doar când apare o lucrare, într-o singură tranșă mare. Legea cere un fond anual aprobat, alimentat în avans, în tranșe lunare egale.
- Din fondul de reparații se plătesc cheltuieli curente, de exemplu facturi de energie ale părților comune sau salarii. Este o utilizare cu altă destinație, sancționată.
- Contribuția se repartizează pe număr de persoane, nu pe cota-parte indiviză.
- Veniturile din chirii și dobânzi nu se trec în fondul de reparații.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un modul pentru asociațiile de proprietari și nu calculează sau urmărește fondul de reparații pe proprietari. Aplicația lucrează pe regimuri de firmă SRL (partidă dublă) și PFA/II/IF (partidă simplă). Constituirea și evidența fondului rămân în sarcina administratorului.