Cum se regularizează excedentul sau lipsa rezultate din calculul cheltuielilor asociației de proprietari?
Excedentul și lipsa au fiecare regula lor. Excedentul apare când sumele încasate depășesc totalul cheltuielilor. Se regularizează prin lista de plată a lunii următoare sau se rambursează proprietarilor îndreptățiți, în cel mult 30 de zile de la constatare. Lipsa este debitul față de sumele încasate. Trebuie acoperită de „cei în drept" în 30 de zile de la constatare.
Situația apare frecvent la regularizările de consum: apă, gaze, energie termică. Tot aici intră facturile estimate urmate de facturi de regularizare și diferențele dintre citirile contoarelor individuale și contorul general. Legea nu permite ca diferențele să rămână „în aer" de la o lună la alta. Termenul de 30 de zile curge de la constatare.
Temeiul legal
„(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. (3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.” — Legea 196/2018, art. 74 alin. (2)-(3) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Cum se aplică:
- Excedentul, două variante la alegere:
- se scade din sumele datorate pe lista de plată a lunii următoare; sau
- se rambursează efectiv proprietarilor îndreptățiți, în cel mult 30 de zile de la constatare.
- Debitul (lipsa) se acoperă de „cei în drept" în 30 de zile. Legea nu îi numește. De regulă, ei se stabilesc după cauza lipsei: proprietarii cărora li se repartizează cheltuiala, după criteriul legal de repartizare, sau persoana care a produs lipsa. Stabilirea lor concretă ține de verificarea cenzorului și de hotărârile organelor asociației.
- Repartizarea diferențelor urmează aceleași criterii ca cheltuiala inițială (art. 75 alin. (2)–(3)): pe persoane, pe consum individual, pe cota-parte indiviză etc. O hotărâre care încalcă modul legal de repartizare este nulă de drept.
- Separat: excedentul anual din execuția bugetului se reportează în anul următor cu aceeași destinație (art. 71 alin. (1)). Nu se confundă cu excedentul din calculul lunar.
Asociația de Proprietari Bloc Exemplu a repartizat în martie 12.000 lei la apă, pe baza unei facturi estimate. În aprilie sosește factura de regularizare: consumul real pentru martie a fost de 11.400 lei. Excedentul de 600 lei, constatat pe 10 aprilie, se scade pe lista de plată a lunii următoare, pe aceleași criterii de consum după care s-a repartizat apa. Dacă un proprietar care a plătit în plus vinde între timp apartamentul, asociația îi poate rambursa direct partea lui, cel târziu pe 10 mai.
Ce se greșește în practică
- Excedentul se păstrează „ca rezervă" sau se mută în fondul de reparații. Legea cere regularizarea pe lista următoare sau rambursarea către proprietarii îndreptățiți.
- Diferența se repartizează după alt criteriu decât cheltuiala inițială, de exemplu pe cota-parte indiviză în loc de consum individual.
- Termenul de 30 de zile se socotește de la sfârșitul anului, nu de la constatarea diferenței.
- Lipsa se acoperă temporar din fondul de rulment și nu se mai recuperează de la cei în drept.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un modul pentru asociațiile de proprietari. Nu calculează listele de plată și nu regularizează diferențele pe proprietari. Aplicația lucrează pe două tipuri de firmă: SRL (partidă dublă) și PFA (partidă simplă). Calculul regularizărilor rămâne în sarcina administratorului.