Poate o firmă cu spațiu comercial în bloc să refuze plata cheltuielilor comune ale asociației de proprietari?
Nu. Pentru Legea 196/2018, o firmă care deține un spațiu cu altă destinație decât locuința într-un condominiu este proprietar, la fel ca proprietarii de apartamente. Legea definește proprietarul ca persoana fizică sau juridică titulară a cel puțin unei unități de proprietate imobiliară din condominiu. Hotărârile adunării generale o obligă să contribuie la cheltuielile comune, chiar dacă nu a fost prezentă la adunare și chiar dacă nu e membră a asociației.
Argumentele frecvente nu schimbă obligația: „am intrare separată", „nu folosim liftul", „nu folosim scara". Legea spune expres că niciun proprietar nu este exceptat ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.
Temeiul legal
„(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.” — Legea 196/2018, art. 75 alin. (4) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„(5) Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1)-(4) , obligă toți proprietarii să participe, în proporțiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum și la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și de înlocuire a părților comune sau a elementelor transformate sau create.” — Legea 196/2018, art. 48 alin. (5) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.” — Legea 196/2018, art. 48 alin. (4) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Ce trebuie știut:
- Singura excepție expresă privește energia electrică pentru funcționarea liftului. În baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate „persoanele care locuiesc în apartamente" de la subsol, demisol, parter, mezanin sau etajul 1 al clădirilor fără mezanin (art. 75 alin. (5)). Textul vizează apartamente locuite. Nu acordă o scutire generală spațiilor comerciale.
- Repartizarea trebuie să fie legală, după criteriile din art. 75 alin. (2): pe persoane, pe consum, pe cota-parte indiviză etc. Hotărârile care încalcă modul legal de repartizare sunt nule de drept (art. 75 alin. (3)). Firma poate contesta modul de repartizare, dar nu poate refuza principial plata.
- Consecințele neplății: penalități de până la 0,2% pe zi, după 30 de zile de la scadență (art. 77 alin. (1)), acțiune în instanță după 60 de zile de la scadență (art. 78 alin. (2)) și ipotecă legală asupra spațiului (art. 80 alin. (1)).
- La vânzarea spațiului se cere dovada plății la zi a cotelor (art. 33 alin. (1)).
SC Exemplu SRL deține la parterul unui bloc un magazin cu intrare direct din stradă. Cota-parte indiviză a magazinului este 4%. Adunarea generală aprobă o reparație a acoperișului de 50.000 lei, repartizată pe cota-parte indiviză. SC Exemplu SRL datorează 50.000 × 4% = 2.000 lei, deși nu folosește scara și nici acoperișul. Faptul că nu folosește scara și liftul nu o scutește de cheltuielile comune.
Ce se greșește în practică
- Firma plătește doar „ce consumă" și refuză cheltuielile pe cota-parte indiviză. Legea o obligă la toate cheltuielile comune repartizate legal.
- Se invocă faptul că firma nu e membră a asociației. Hotărârile obligă și proprietarii nemembri.
- Excepția pentru lift se extinde la spațiile comerciale de la parter. Textul privește persoanele care locuiesc în apartamente și cere hotărârea adunării generale.
- Întreținerea se contestă prin simplă neplată, în loc să se atace modul de repartizare. Penalitățile și riscul ipotecii legale curg între timp.
Ce face iConta.eu
Pentru firma care deține spațiul, iConta.eu permite înregistrarea cheltuielilor cu întreținerea din editorul de note contabile, în contabilitatea firmei. Aplicația nu verifică legalitatea repartizării făcute de asociație. Nu are nici un modul pentru asociațiile de proprietari. Încadrarea contabilă și fiscală a cheltuielii rămâne decizia contabilului.