Când poate asociația de proprietari să acționeze în instanță un proprietar restanțier?
Asociația de proprietari poate chema în judecată un proprietar restanțier abia după ce neplata cotelor de contribuție depășește 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată. Acțiunea se introduce prin președinte, membrii asociației trebuie informați prin afișare la avizier, iar asociația nu plătește taxă de timbru, nici la fond, nici în căile de atac.
Pentru contabilul sau administratorul asociației, termenele contează direct: de ele depinde și momentul în care se poate cere înscrierea ipotecii legale, iar un dosar pornit prea devreme sau fără notificarea prealabilă a restanțierului slăbește poziția asociației.
Temeiul legal
„(1) Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe. (2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier. (3) Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanță, cât și în cazul exercitării de către aceasta a căilor de atac, ordinare sau extraordinare." — Legea 196/2018, art. 78 alin. (1)-(3) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
„(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării." — Legea 196/2018, art. 77 alin. (2) (sursă: anaf_surse/legea_196_2018_asociatii_proprietari_consolidat.txt)
Pașii, în ordinea legii:
- Notificarea scrisă a restanțierului de către administrator și informarea președintelui și a comitetului executiv (alin. 1).
- Împlinirea termenului: peste 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei. Cum termenul de plată e de cel mult 30 de zile de la afișare, cele două repere coincid când asociația folosește termenul maxim.
- Informarea membrilor prin afișare la avizier.
- Acțiunea în instanță, introdusă prin președinte, fără taxă de timbru.
- Executarea: sentința obținută poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin modalitățile permise de Codul de procedură civilă (art. 78 alin. 4).
Lista de plată pe ianuarie se afișează pe 5 februarie 2026, cu termen de plată de 30 de zile, adică scadență pe 7 martie 2026. SC Exemplu SRL, proprietar al unui spațiu în bloc, nu plătește cota de 800 lei. Termenul de 60 de zile de la scadență se împlinește pe 6 mai 2026 — aceeași dată cu 90 de zile de la afișare. Abia după această dată asociația, prin președinte, poate introduce acțiunea, după ce administratorul a notificat în scris restanța.
Ce se greșește în practică
- Se pornește acțiunea după 30 de zile de la scadență, confundând pragul de aplicare a penalităților (art. 77) cu termenul pentru instanță.
- Lipsește notificarea scrisă a restanțierului de către administrator, deși e o obligație expresă a acestuia.
- Nu se afișează la avizier informarea membrilor despre acțiune.
- Se plătește taxa de timbru din fondurile asociației, deși acțiunea e scutită, inclusiv în apel sau recurs.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu are un modul dedicat asociațiilor de proprietari: nu întocmește liste de plată, nu urmărește restanțele pe apartamente și nu calculează termenele de 60/90 de zile. Contabilitatea asociației se poate ține în contabilitatea generală, cu note contabile pentru creanțele față de proprietari, dar calculul termenelor și decizia de a acționa în instanță rămân la administrator, președinte și contabil.