Câte camere poți închiria pe termen scurt fără să devii activitate independentă?
Cel mult 7. Proprietarul care închiriază pe termen scurt între 1 și 7 camere inclusiv, în locuințe proprietate personală, într-un an fiscal, rămâne în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Numărul de locuințe nu contează: 7 camere într-un apartament sau în trei apartamente sunt tot 7. De la a opta cameră, venitul anului respectiv devine venit din activități independente.
Regula se aplică de la veniturile anului 2026. Trecerea pragului nu schimbă cota forfetară sau cota de impozit, care rămân 30%, respectiv 10%. Se schimbă însă categoria de venit, iar odată cu ea regimul contribuțiilor sociale.
Temeiul legal
„Sunt considerate venituri din cedarea folosinței bunurilor și veniturile obținute de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal din închirierea pe termen scurt a unui număr cuprins între 1 și 7 camere inclusiv, situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate acestea, în cursul unui an fiscal." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (2) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Începând cu anul fiscal în care numărul camerelor închiriate pe termen scurt, situate în locuințe proprietate personală, este de peste 7 camere, veniturile realizate reprezintă venituri din activități independente și se supun impunerii potrivit prevederilor art. 68^3 ." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 83 alin. (4) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Prevederile prezentului articol se aplică și în situația prevăzută la art. 83 alin. (4)" — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 68^3 alin. (12) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce rezultă:
- Pragul se numără în camere, nu în locuințe. Se adună toate camerele închiriate pe termen scurt în cursul anului fiscal, din toate locuințele proprietate personală.
- „Termen scurt" are definiție proprie: închirierea neîntreruptă a unei camere către aceeași persoană, pentru cel mult 30 de zile (art. 83 alin. (3)). O cameră închiriată pe termen lung nu intră în acest calcul.
- Peste 7 camere, încadrarea se schimbă din anul respectiv. Formularea „începând cu anul fiscal în care" leagă trecerea de anul fiscal, nu de luna în care s-a adăugat camera a opta. Din text reiese că se reîncadrează veniturile întregului an, dar alin. (4) nu spune explicit ce se întâmplă cu lunile de dinaintea depășirii.
- Calculul impozitului rămâne asemănător. Art. 68^3 prevede tot cota forfetară de 30% și impozitul de 10% pe venitul net anual, cu completarea doar a părții de venituri din Registrul de evidență fiscală.
- Diferența apare la contribuții. Venitul net determinat după art. 68^3 intră în plafonul pentru CAS, alături de celelalte venituri din activități independente (art. 148 alin. (3)).
- Data de aplicare. Forma actuală a art. 83 și art. 68^3 se aplică începând cu veniturile aferente anului 2026. Pentru veniturile din 2025 din închirierea în scop turistic rămân obligațiile în vigoare în acel an (art. 133 alin. (34) și (35)).
Ion Popescu închiriază pe termen scurt, prin platforme, 4 camere într-un apartament din Brașov și 3 camere într-unul din Sibiu. Total: 7 camere, deci venitul rămâne din cedarea folosinței bunurilor.
Din iulie 2026 adaugă un al treilea apartament, cu 2 camere, tot pe termen scurt. În 2026 a închiriat astfel 9 camere, peste prag. Veniturile anului 2026 devin venituri din activități independente, cu regulile art. 68^3.
Dacă venitul brut încasat în an, fără comisioanele reținute de platforme, este de 90.000 lei, impozitul este identic în ambele regimuri: venit net 90.000 − 30% = 63.000 lei, impozit 10% = 6.300 lei. Diferă analiza CAS și CASS, pentru că venitul este acum din activități independente.
Ce se greșește în practică
- Se numără locuințele în loc de camere, iar trei apartamente cu câte 3 camere sunt tratate ca „sub prag".
- Camerele închiriate pe termen lung sunt incluse în numărătoare, deși nu sunt închirieri pe termen scurt.
- La depășirea pragului se schimbă regimul doar din luna următoare, fără să se analizeze formularea „începând cu anul fiscal".
- Se presupune că depășirea pragului schimbă impozitul, nu și contribuțiile sociale.
- Regulile din 2026 se aplică retroactiv veniturilor din 2025.
Ce face iConta.eu
iConta.eu nu urmărește numărul de camere închiriate și nu încadrează veniturile din închirierea pe termen scurt. Aplicația este gândită pentru firme și PFA-uri cu evidență proprie. Declarația unică nu se generează încă din interfața aplicației, așa că veniturile din camere, impozitul și contribuțiile le stabilește contabilul.