Cum se împarte venitul din chirie între coproprietari sau între soți?
Venitul net din închirierea unui bun deținut în comun nu e al unei singure persoane. El se împarte între proprietari:
- proporțional cu cotele-părți, când bunul e în coproprietate pe cote, de exemplu 2/3 și 1/3;
- în mod egal, când bunul e în devălmășie, situația obișnuită a bunurilor comune ale soților;
- altfel, numai dacă proprietarii decid o altă împărțire și anexează la contract un act autentificat din care rezultă voința lor.
Fiecare proprietar declară și plătește impozitul pe partea lui de venit. Pentru ca împărțirea să funcționeze, contractul de închiriere trebuie să arate că partea care cedează folosința este reprezentată de coproprietari.
Temeiul legal
„Venitul net obținut din exploatarea bunurilor și drepturilor de orice fel, deținute în comun, este considerat ca fiind obținut de proprietari, uzufructuari sau de alți deținători legali, înscriși într-un document oficial, și se atribuie proporțional cu cotele-părți pe care aceștia le dețin în acea proprietate sau în mod egal, în situația în care acestea nu se cunosc.” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 124 (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„Venitul net din cedarea folosinței bunurilor deținute în comun pe cote-părți se repartizează între coproprietari proporțional cu cotele deținute de aceștia în coproprietate. Venitul net din cedarea folosinței bunurilor deținute în comun în devălmășie se repartizează în mod egal între proprietarii comuni. Repartizarea venitului net conform prevederilor de mai sus se face în condițiile în care în contractul de cedare a folosinței se menționează că partea contractantă care cedează folosința este reprezentată de coproprietari. În condițiile în care coproprietarii decid asupra unei alte împărțiri, se va anexa la contract un act autentificat din care să rezulte voința părților.” — HG 1/2016, Normele metodologice ale Codului fiscal, titlul IV pct. 40 alin. (2) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Cota de impozit este de 10% și se aplică asupra venitului impozabil corespunzător fiecărei surse din fiecare categorie pentru determinarea impozitului pe veniturile din:” — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 64 alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce trebuie verificat:
- Documentul de proprietate. Din el rezultă dacă e coproprietate pe cote sau devălmășie și cine sunt proprietarii. Dacă cotele nu se cunosc, împărțirea e egală (art. 124).
- Contractul de închiriere. Trebuie să menționeze că locatorul este reprezentat de coproprietari, nu doar de unul dintre ei.
- Împărțirea convențională. O altă împărțire decât cea legală cere un act autentificat, anexat la contract.
- Declararea. Fiecare coproprietar își declară partea de venit în declarația unică D212 și plătește impozitul aferent.
- Regula de calcul a venitului net. Pentru chiriile de la persoane fizice, venitul net se obține scăzând din venitul brut o cotă forfetară de cheltuieli de 20% (art. 84 alin. (3)). Din 2026, art. 84 tratează diferit chiriile plătite de persoane juridice sau de alte entități care țin contabilitate, deci regimul se verifică pe fiecare contract.
Doi soți dețin în devălmășie un apartament, închiriat unei persoane fizice cu 2.000 lei pe lună. În contract, locatorii sunt amândoi soții.
- Venit brut anual: 2.000 × 12 = 24.000 lei
- Cheltuieli forfetare: 24.000 × 20% = 4.800 lei
- Venit net: 19.200 lei, împărțit egal: 9.600 lei pentru fiecare soț
- Impozit pe venit: 9.600 × 10% = 960 lei pentru fiecare soț, declarat în D212 proprie
Dacă apartamentul ar fi în coproprietate pe cote de 2/3 și 1/3, venitul net s-ar împărți 12.800 lei și 6.400 lei.
Ce se greșește în practică
- Tot venitul e declarat de soțul care a semnat contractul, deși bunul e comun, iar împărțirea legală e în mod egal.
- Se împarte venitul după o înțelegere verbală între coproprietari, fără actul autentificat pe care îl cer normele.
- Contractul e încheiat doar de unul dintre coproprietari, fără mențiunea că îi reprezintă pe ceilalți, și împărțirea nu mai poate fi susținută.
- Se aplică cota forfetară de 20% și chiriilor plătite de firme, fără verificarea regimului în vigoare din 2026.
Ce face iConta.eu
iConta.eu are un generator pentru declarația unică D212 a persoanelor fizice, inclusiv pentru veniturile din chirii. Datele se introduc manual pentru fiecare contribuabil. Aplicația nu împarte automat venitul între coproprietari: partea fiecăruia, stabilită după documentul de proprietate și contract, o calculează contabilul și o introduce în D212 a fiecărui proprietar.