Investițiile făcute de chiriaș la imobilul închiriat sunt venit impozabil pentru proprietar?
Da, când proprietarul este persoană fizică și venitul se încadrează la cedarea folosinței bunurilor. Normele Codului fiscal spun expres că valoarea investițiilor făcute de cealaltă parte contractantă la bunul închiriat (sau dat în comodat) reprezintă venit brut al proprietarului. Pentru proprietar, o renovare plătită de chiriaș nu este un „bonus" neimpozabil, ci o chirie plătită în natură.
Contează în practică pentru firma-chiriaș, care are o obligație proprie: să comunice proprietarului valoarea investiției în 30 de zile de la finalizare. Fără această comunicare, proprietarul nu are cifra pe care trebuie s-o declare.
Temeiul legal
„(2) Reprezintă venit brut și valoarea investițiilor la bunurile mobile și imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deținător legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosinței bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, și care sunt efectuate de cealaltă parte contractantă. În termen de 30 de zile de la finalizarea investițiilor, partea care a efectuat investiția este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deținător legal valoarea investiției. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal are obligația să declare la organul fiscal competent valoarea investiției, în declarația privind venitul realizat." — Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal (HG 1/2016), Titlul IV, pct. 20 alin. (2) (norme art. 84 CF) (sursă: anaf_surse/hg_1_2016_norme_cod_fiscal.txt)
„Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (1) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
„se stabilește prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut." — Codul fiscal (Legea 227/2015), art. 84 alin. (3) (sursă: anaf_surse/cod_fiscal_227_2015_consolidat.txt)
Ce înseamnă concret:
- Intră în venitul brut valoarea investiției, pe lângă chiria în bani. Regula acoperă și comodatul: chiar dacă folosința e gratuită, investiția făcută de comodatar e venit al proprietarului.
- Chiriașul comunică valoarea în 30 de zile de la finalizarea lucrărilor. E bine ca documentul să fie scris și să arate valoarea din contabilitatea chiriașului.
- Proprietarul declară valoarea în declarația privind venitul realizat.
- Cota forfetară actuală este 20%, conform art. 84 alin. (3) și art. 84^1 alin. (3) CF. Normele, nemodificate la acest punct, mai menționează 40% la pct. 20 alin. (6). Se aplică cota din Codul fiscal.
- Aceeași majorare a venitului brut apare și la art. 84^1 alin. (1) CF, pentru chiriile plătite de persoane juridice, unde chiriașul reține impozitul la sursă. Pentru investițiile în natură, normele pun obligația de declarare pe proprietar. Pentru că normele nu au fost actualizate după regimul reținerii la sursă, modul de declarare într-un caz concret merită confirmat cu organul fiscal.
SC Exemplu SRL închiriază de la o persoană fizică un spațiu și, cu acordul proprietarului, schimbă instalația electrică și pardoseala: 20.000 lei, lucrare finalizată pe 15 martie. Până pe 14 aprilie, SC Exemplu SRL comunică în scris proprietarului valoarea de 20.000 lei. Pentru această componentă, venitul net este 20.000 − 20% × 20.000 = 16.000 lei, iar impozitul pe venit de 10% este 1.600 lei. Acesta se adaugă impozitului pe chiria în bani.
Ce se greșește în practică
- Firma-chiriaș își contabilizează investiția, dar nu trimite proprietarului comunicarea cu valoarea în termenul de 30 de zile.
- Proprietarul declară doar chiria încasată în bani și omite valoarea lucrărilor făcute de chiriaș.
- Se presupune că în comodat nu există venit, fiindcă nu se plătește chirie, deși normele includ expres comodatul.
- Se aplică forfetarul de 40% din textul vechi al normelor în locul cotei de 20% din Codul fiscal în vigoare.
Ce face iConta.eu
La firma-chiriaș, iConta.eu are modulul pentru comodat, chirii și refacturări, care generează notele contabile pentru chiria plătită și pentru bunurile primite în comodat (evidență extrabilanțieră). Investiția în sine se înregistrează prin notele contabile ale firmei. Comunicarea către proprietar și calculul venitului acestuia (o persoană fizică, în declarația lui de venit) rămân în sarcina contabilului. Aplicația nu generează automat acest document.