Luni gratuite de chirie în leasing operațional: cum se repartizează stimulentul
Lunile gratuite oferite la semnarea unui contract de închiriere sau de leasing operațional sunt un stimulent. Contabil, stimulentul se repartizează pe toată durata contractului. OMFP 1802/2014, pct. 223, cere ca atât locatarul, cât și locatorul să îl recunoască „pe o bază liniară", pe durata contractului. În lunile gratuite există deci cheltuială la locatar și venit la locator, chiar dacă nu se plătește nimic.
Ce este un stimulent
Pct. 221 dă ca exemple de stimulente plata unui avans în numerar către locatar, suportarea de către locator a costurilor de mutare sau de amenajare ale locatarului și chiria redusă ori zero în primele perioade ale contractului. Toate stimulentele fac parte din valoarea netă a contraprestației pentru folosirea activului, indiferent de natura, forma sau momentul plății lor (pct. 222 alin. (1)).
Regula de repartizare
- Locatarul recunoaște beneficiul total al stimulentelor ca reducere a cheltuielilor cu chiria, liniar, pe toată durata contractului (pct. 223 alin. (2)).
- Locatorul recunoaște costul total al stimulentelor ca reducere a venitului din leasing, liniar, pe toată durata contractului (pct. 223 alin. (1)).
Metoda liniară se aplică dacă o altă bază sistematică nu reflectă mai bine eșalonarea beneficiului. Aceeași regulă se aplică și la contractele obișnuite de închiriere în care se acordă stimulente pentru atragerea chiriașilor (pct. 224).
Exemplu
Un contract de închiriere de birouri are durata de 36 de luni și chiria de 10.000 lei pe lună. Primele 3 luni sunt gratuite.
- Chiria totală plătită: 33 × 10.000 = 330.000 lei.
- Cheltuiala lunară liniară: 330.000 / 36 = 9.166,67 lei.
La locatar:
- lunile 1-3: se înregistrează lunar cheltuiala de 9.166,67 lei, deși nu există factură de plată. Contrapartida este o datorie acumulată, adică o cheltuială angajată care va fi plătită ulterior;
- lunile 4-36: factura este de 10.000 lei. Cheltuiala rămâne de 9.166,67 lei, iar diferența de 833,33 lei pe lună reduce datoria acumulată în primele 3 luni;
- la final, datoria acumulată de 27.500 lei, adică 3 × 9.166,67, este stinsă integral prin cele 33 de diferențe de 833,33 lei.
La locator: simetric, venitul din chirie este de 9.166,67 lei pe lună. În lunile gratuite se recunoaște o creanță, care se diminuează pe măsură ce se facturează chiria integrală.
Reglementările nu indică explicit conturile pentru datoria și creanța acumulate. Alegerea analiticelor se stabilește în politicile contabile.
Stimulentele plătite de locator
Dacă locatorul plătește amenajările sau costurile de mutare ale chiriașului, acestea nu se adaugă la valoarea clădirii închiriate. Ele reduc venitul din chirie pe durata contractului (pct. 222 alin. (2) și (3)).
Pași practici
- Calculați suma totală de plată pe durata fermă a contractului, după deducerea tuturor stimulentelor.
- Împărțiți-o la numărul de luni pentru a obține cheltuiala sau venitul lunar.
- Țineți un tabel de reconciliere între suma facturată și suma recunoscută, pentru fiecare lună.
- Dacă contractul se renegociază, refaceți calculul pentru durata rămasă.
De reținut
- Lunile gratuite de chirie sunt un stimulent care se repartizează liniar pe întreaga durată a contractului.
- Locatarul are cheltuială și în lunile gratuite, iar locatorul are venit.
- Stimulentele suportate de locator reduc venitul din chirie și nu majorează valoarea activului.